栃木県芳賀郡芳賀町大字祖母井字城之内５８３番５の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,300円

2017年01月01日に行った栃木県芳賀郡芳賀町大字祖母井字城之内５８３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,300円/㎡としました。

栃木県芳賀郡芳賀町大字祖母井字城之内５８３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県芳賀郡芳賀町大字祖母井字城之内５８３番５
住居表示 
価格26,300円/㎡
交通施設、距離市塙、5,800m
地積290㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心とする既成住宅地域
前面道路の状況西4.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小岩圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士小岩圭一
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因祖母井地区内の既成住宅地域で地域要因の変動は特段見られないが、住環境の良好な区画整理済の住宅地等との競合により、選好性は弱まっている。
地域要因の将来予測祖母井地区を縦断する県道背後の既成住宅地域であり、熟成度は比較的高いものの、外部からの転入は少なく、過疎化・高齢化等の相対的な地域の衰退傾向から、依然として需要は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね芳賀町及びその周辺市町の住宅地域の圏域。需要者は、町内居住者を中心に、一部周辺の工業団地及び隣接市町に通勤する者を含む。なお、周辺の工業団地へは町外からの通勤者が多く、既成住宅地域については地縁的選好性も強いことから圏外からの転入は少なく、需要は弱含んでいる。土地は取引が少なく、取引規模等もまちまちであることから総額での把握は見出せないが、1㎡当たり20，000∼30，000円程度が需要の中心となる。
一般的要因昼夜間人口比率が高く外部からの流入が少ない特性から、総人口及び生産年齢人口は減少傾向にある。よって需要は弱く、地価は依然下落傾向にある。

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格26,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因地域要因に変動は無いが、隣接の区画整理事業地の熟成が進む一方で、近隣地域は相対的な地位の低下を逃れえない。
地域要因の将来予測祖母井の既存の住宅地域で、幹線道路背後に位置するため、変化に乏しい。住宅地の需要は主に西側の区画整理地内であり、衰退傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は芳賀町内において住居系の用途に供されている地域と判断した。需要者の中心は芳賀町居住者で、既存住宅地域であり地縁的選好性が見られる。地域要因に大きな変化は無いが、同一需給圏内では区画整理事業が施行され、割安感のある宅地が供給されているため、対象地域の地価も下落傾向である。土地は500∼1，000万円程度、新築の戸建は2，000∼2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因芳賀バイパスの供用開始により宇都宮からのアクセスが良好になったほか、LRTの事業認可もおり、更なる発展の条件が揃ってきた。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5517342
北緯 140度0612071

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

栃木県芳賀郡芳賀町大字祖母井字屋敷添１７８番２栃木県芳賀郡芳賀町大字上稲毛田字宿７３８番１栃木県芳賀郡芳賀町大字祖母井字クシ内２１８番３栃木県芳賀郡芳賀町大字祖母井７７３番２外１筆栃木県芳賀郡芳賀町大字祖母井字下横町３３５番１栃木県芳賀郡芳賀町大字下高根沢字神明前１７２７番５栃木県芳賀郡芳賀町大字東高橋字大道下１３７４番２栃木県芳賀郡芳賀町大字下高根沢字神明前１７２７番５栃木県芳賀郡芳賀町大字東高橋字大道下１３７４番２

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード