島根県浜田市三隅町西河内４７１番２(三保三隅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,800円

2017年01月01日に行った島根県浜田市三隅町西河内４７１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,800円/㎡としました。

島根県浜田市三隅町西河内４７１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県浜田市三隅町西河内４７１番２
住居表示 
価格20,800円/㎡
交通施設、距離三保三隅、80m
地積130㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模店舗、住宅等が混在する駅前商業地域
前面道路の状況北10.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

原田勤氏による調査レポート

不動産鑑定士原田勤
価格20,900円/㎡
個別的要因個別的要因に特記事項はない。
地域要因商業立地の後退と共に住宅地化すると考えられる。
地域要因の将来予測商業地域としては立地性を失いつつあるが住宅地域としては接近条件、街路条件も良好であり今暫く弱含みな展開が予測される。
市場の特性同一需給圏はJR三保三隅駅前地域を中心に町内幹線道路沿線に立地する宅地地域及びJR岡見駅、折居駅等の周辺JR駅前地域を含む圏域。需要者の中心は、町内居住者が大部分で、一部、市外からの転入者も見込まれる。近年における市場の需給動向については、人口の減少傾向、高齢化の進行等から需要全体が減少している状況である。土地は300万円前後、新築の戸建物件で2500万円程度が取引の中心になる価格帯と考える。
一般的要因地域経済に活力が欠けることからここ数年不動産需要は低調であり、今暫くこの傾向は続くと考える。

大野豪俊氏による調査レポート

不動産鑑定士大野豪俊
価格20,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の要因変化は無いが、三隅町全体として高齢化が進行して商品販売額が減少しているため、新規出店意欲は極めて乏しい。
地域要因の将来予測1984年度に400人以上であった三保三隅駅の1日の乗客数は、近年では僅か150人程度に減少している。駅前商業地域の機能は喪失しつつあるため、中期的には住宅地への用途的な後退が進むものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、三隅町の既成商業地域であるが、一部の混在住宅地、幹線道路沿い地域も含まれる。主な需要者は、三隅町に居住する個人または小規模事業者である。JR利用者の減少と大規模店舗への顧客流出に加え、人口減少により商圏内の売上額が減少しているため収益性は大きく低下している。需要の中心となる価格帯としては、土地総額で300万円未満と考察される。近隣地域内での取引はほぼ皆無であるが、周辺の住宅地では安値取引も散見される。
一般的要因インターネット通販と高速道路の整備による商圏広域化から小売店の顧客流出傾向が強まっており、浜田市全体として商況は低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
災害リスク：水害洪水氾濫区域(昭和58年(1983)7月 山陰豪雨被害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 34度7955409
北緯 131度9569526

参考：該当物件周辺マップ

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島根県那賀郡三隅町大字向野田６４３番１山口県大津郡三隅町大字三隅下字野波瀬東３７２３番島根県浜田市長浜町１３２４番１２島根県浜田市三隅町西河内４７１番２島根県浜田市三隅町三隅２８９番６

参考：近隣駅の地価相場

三保三隅駅(地価相場 20,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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