和歌山県伊都郡高野町大字高野山字西院谷２６２番１０(高野山駅・極楽橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
28,400円
2017年01月01日に行った和歌山県伊都郡高野町大字高野山字西院谷２６２番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県伊都郡高野町大字高野山字西院谷２６２番１０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 28,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高野山、3,700m |
| 地積 | 283㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北3.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 | 国定公(普通) |
美濃部元秀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 美濃部元秀 |
|---|---|
| 価格 | 28,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 金剛峯寺を中心とした山上では、土地取引は極端に少なく、特殊な市場で、街路の幅員がやや狭い既成住宅地域であり、地価は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 共同住宅も見られる既成住宅地域であり、特別の変動要因はなく、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。人口減少等の影響を受けて住宅地需要は減退しており、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね高野町及びその周辺市町の戸建住宅地域。需要者の中心は、高野町居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入はほとんど見られない。高野山上の宅地の大半は金剛峯寺からの借地である特殊性から、土地取引は極端に少なく、外部からの転入もほとんど見られない。接面道路の幅員がやや狭小で、人口減少等の影響を受けて需要は弱く、新規分譲もない。需要の中心となる価格帯は見出せない状況であり、新築の戸建物件はほとんど見られない。 |
| 一般的要因 | 高齢化率・人口減少率は県平均をかなり上回って、県内でもかなり高く、不動産市場の不透明感等により住宅地需要の減少が続いている。 |
佐藤健氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤健 |
|---|---|
| 価格 | 28,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 宅地の大半が金剛峯寺からの借地であるため、町内中心部に近くとも土地取引は少なく、需給ともに限定的である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因を変動させる特別な要因はないので、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高野町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、高野町に地縁のある居住者であるが、宅地の大半が高野山金剛峰寺からの借地であるため町中心部に近いものの供給がほとんどなく、同一需給圏外からの転入者も少ない。取引事例は極めて少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 観光産業は好調であるものの、定住者人口の増加に結びついておらず、過疎化、高齢化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度212319 北緯 135度5874779 |
参考：該当物件周辺マップ
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和歌山県伊都郡高野町大字高野山字西院谷２３４番１内和歌山県伊都郡高野町大字高野山字千手院谷４４番８内和歌山県伊都郡高野町大字高野山字蓮花谷５０７番１内和歌山県伊都郡高野町大字高野山字小田原谷４１５番外和歌山県伊都郡高野町大字高野山字西院谷７９４番１外
参考：近隣駅の地価相場
高野山駅(地価相場 23,900円/㎡)極楽橋駅(地価相場 23,900円/㎡)紀伊神谷駅(地価相場 23,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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