岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６(揖斐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,300円

2017年01月01日に行った岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,300円/㎡としました。

岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６
住居表示 
価格30,300円/㎡
交通施設、距離揖斐、1,700m
地積175㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、住宅等が混在する既成商業地域
前面道路の状況西7.8m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格30,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因営業を続けている店舗の多くは店頭販売に見切りをつけ、外売りなどに力を入れているため、商業地域としての一体性、有機性は失われつつある。
地域要因の将来予測新規出店が途絶えて久しく、店舗の廃業・閉鎖が生じるにつれて商業地域としての特性が薄まると予測する。背後住宅地との地価逆転も見据え、大きな需給ギャップの狭間で地価の調整が長期化すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、揖斐川町から大野町、池田町、神戸町、本巣市南部、北方町、瑞穂市北部に及ぶ広範な圏域と判定する。典型的な需要は小売・飲食、日用サービスの低層店舗である。旧来商店街は職住一体も多いが、商業需要は極めて乏しく、間口狭小などで専用住宅への転用にも向かない。売買は隣地買い受け等で処分価格となる事例も散見され、中心価格帯の把握は難しい。
一般的要因近隣需要頼りの従来型商店街は、消費者、経営者とも高齢化が進み、衰退が続く。通販に参入する業者もみられるが、実売への影響は軽微である。

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格30,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗の廃業、閉鎖により衰退傾向にあり、地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測国道沿いの旧来商店街であるが、高齢化、人口減少により衰退傾向が顕著である。住宅地化が進行しており、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は揖斐川町及び隣接市町の幹線道路及び準幹線道路沿いの地域または住商混在地域である。主な需要者は地縁性を有する個人または法人である。国道沿いで揖斐川町中心部に近いものの、旧来商店街であり、店舗の新規出店は皆無の状態が続き、高齢化、後継者不足等による廃業で住宅地化が進行している。町内の商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因商圏人口の減少、郊外型大型店舗への顧客流出、事業者の高齢化、後継者不足で既存の町内商業地は厳しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度486309
北緯 136度5753268

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

揖斐駅(地価相場 25,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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