岐阜県揖斐郡揖斐川町小島字両瀬古４２９番８(揖斐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,800円

2017年01月01日に行った岐阜県揖斐郡揖斐川町小島字両瀬古４２９番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,800円/㎡としました。

岐阜県揖斐郡揖斐川町小島字両瀬古４２９番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県揖斐郡揖斐川町小島字両瀬古４２９番８
住居表示 
価格18,800円/㎡
交通施設、距離揖斐、3,200m
地積206㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等の中に農地も多く見られる住宅地域
前面道路の状況西4.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格18,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成集落地域であり住民の高齢化、若年層の減少により住宅地の新規需要は少ない状況が続いている。
地域要因の将来予測農地が多い中に存する既成集落地域であり、高齢化の進行、若年層の転出により宅地需要は弱い。地域要因に格段の変化はなく、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は揖斐川町及び隣接市町の住宅地域である。農地が多い中の既成集落地域内にあるため、需要者の中心は分家住宅の取得等当該地域に地縁性を持つ者で圏外からの転入者は少ない。新規の宅地分譲はほとんど見られず中心価格帯は見出しにくい状況にあるが、取引の中心は土地400万∼800万円程度、新築戸建は1600万∼2300万円程度と把握する。
一般的要因人口減少、高齢化率が顕著で、隣接する大野町のミニ開発に需要が流れることもあり、住宅地需要は極めて弱い。

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格18,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅は建て替え等の更新需要が認められる程度で、新規需要が途絶えて久しく、地域は静態的に推移している。
地域要因の将来予測少子高齢化の人口問題が子育て世代の流出につながり、地域の衰退が続くと予測する。空き家の増加も懸念され、地価下落の長期化を予測する。
市場の特性同一需給圏は、揖斐川町の都市計画区域及び池田町、大野町と判定する。需要者の中心は20代後半から30代の地縁者で、子育て世代の世帯独立が典型的な需要機会となる。住宅取得層が薄くなる一方の人口動態で需要は乏しく、供給サイドも町内を基盤とする業者はいない。対象近隣地域及び周辺における土地の中心価格帯は、400万∼700万円である。建売業者が手掛ける際の売り出し価格は2000万円前後とみられる。
一般的要因高齢化率の上昇を伴った人口減少が続いている。老年人口の増加は大幅にペースダウンしており、地域社会の構造的問題は新たな局面を迎えつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度481215
北緯 136度5499524

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

揖斐駅(地価相場 25,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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