長崎県長崎市茂木町１番９９の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
42,200円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市茂木町１番９９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市茂木町１番９９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、9,000m |
| 地積 | 164㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
池田光利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 池田光利 |
|---|---|
| 価格 | 42,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 他地区等との交通アクセスの改善は進んでいるが、漁港背後の地縁的選考性がやや強い地域で需要の回復が遅れており、地価は下落傾向が継続。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変化は認められず現状で推移すると予測する。郊外部の供給過剰感は緩和しているが、漁港に近接した住宅地域で地縁的選好性がやや強く、需要は弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、茂木地区を中心に東部から南部地区の住宅地域も含む。古くからの漁港町であり地縁的選好性が強い地域で、需要者の中心は茂木地区及び周辺地区の居住者及びその親族等関係者が大半である。長崎市郊外部の供給過剰感は一時よりも緩和しているが、地縁的選好性が強い当該地域の需要は弱含みで推移している。土地は700万円程度、新築の戸建物件は2000万円台前半の物件が取引の中心とみられる。 |
| 一般的要因 | 経済は緩やかな回復基調が続いているが、不動産市場は利便性の優る地域に需要が集中し、利便性、快適性等の劣る地域への景気回復の影響は小さい。 |
石橋孝作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石橋孝作 |
|---|---|
| 価格 | 42,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 東向きで日照等が優る。 |
| 地域要因 | 近年の長崎南環状線開通により都心部へのアクセスはやや改善されたが、漁港に近い地縁的選好性の強い地域であり、地価は依然下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 漁港に近い既成の住宅地域であり、住宅地として成熟しているため地域自体の変化はないと予測するが、市中心部から離れており、地縁的選好性の強い地域であるため、需要は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、茂木地区を中心とする市郊外の住宅地域である。近隣地域及びその周辺は地縁的選好性が強い地域であり、需要者の中心は当該地区内の居住者及びその親族等関係者である。郊外分譲住宅の供給過剰感は緩和傾向にあるが、高齢化等による周辺人口の減少等も相俟って、地価は下落傾向が続いている。市場の中心価格帯は、土地は700万円程度、新築の戸建物件は2000万円台前半である。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調にあるが、不動産市場は利便性の優る地域に需要が集中し、利便性、快適性等の劣る地域への景気回復の影響は小さい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7102646 北緯 129度9115936 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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