山形県西置賜郡小国町大字岩井沢字町二８３９番１外(小国駅・羽前松岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,500円

2017年01月01日に行った山形県西置賜郡小国町大字岩井沢字町二８３９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,500円/㎡としました。

山形県西置賜郡小国町大字岩井沢字町二８３９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県西置賜郡小国町大字岩井沢字町二８３９番１外
住居表示 
価格20,500円/㎡
交通施設、距離小国、150m
地積129㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南東12.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大貫良一氏による調査レポート

不動産鑑定士大貫良一
価格20,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前の既存商業地域。新潟県村上市や米沢市への顧客の流出傾向、町の人口減少等から地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測過疎化による顧客の減少、他市や郊外店舗への顧客の流出傾向が続いている。現在のところ特別な変動要因はなく、当分の間は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西置賜郡の従来からの商業地域全域（商住混在も含む）。需要者は主にはこの地域に地縁がある商業事業者が中心である。他のエリアらの需要はあまりない。町全体が、景気の後退と過疎化により人口が減少しており、かつ、新潟県の村上方面や米沢市等に顧客が流失しており、その傾向に歯止めがかかっていない。したがって、土地に対する需要は弱く、供給圧力が強い。マーケットが小さく中心価格帯は見出しにくい。
一般的要因企業城下町としての性格が強い町。景気回復基調の兆しが見えるものの、過疎化進行から宅地需要は低迷している。

橋本一憲氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本一憲
価格20,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前の既成商業地域で、米沢市や新潟県村上市へ顧客の流出が見られ、人口減少・高齢化により地価は下落傾向で、当分は現状を維持すると予測する。
地域要因の将来予測駅前の既成商業地域で、米沢市等へ顧客の流出が見られ、人口減少・高齢化により地価は下落傾向である。これ以外に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。
市場の特性企業城下町で栄え、他市町から孤立した小国町に所在する駅前の既成商業地域である。同一需給圏の類似地域は小国町及び周辺市町の駅前等の既成商業地域である。需要者は小国町等の個人事業者が中心である。小国町の商業地域で、県内での人口減少率が高く、高齢化等が続いており、背後地の人口減少や顧客流出により、土地需要は弱く、今後もこの傾向は続くと予測する。売買市場が小さく事例は極端に少ないため、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因小国町は企業城下町として栄え、景気の影響を受けやすく、景気回復の兆しが見える。一方で人口減少・高齢化が続いており土地需要は減退している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度0588223
北緯 139度7506861

参考：該当物件周辺マップ

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山形県西置賜郡小国町大字小国小坂町１丁目１５番１熊本県阿蘇郡小国町宮原字上湯原１８３１番４外山形県西置賜郡小国町大字小国小坂町２丁目５２番山形県西置賜郡小国町大字幸町１０番５

参考：近隣駅の地価相場

小国駅(地価相場 14,400円/㎡)羽前松岡駅(地価相場 17,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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