長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２(辰野駅・宮木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,000円

2017年01月01日に行った長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,000円/㎡としました。

長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２
住居表示 
価格30,000円/㎡
交通施設、距離辰野、300m
地積120㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模小売店舗が建ち並ぶ中心商業地域
前面道路の状況北西15.0m県道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

真子浩氏による調査レポート

不動産鑑定士真子浩
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の商業地は郊外の大型店舗に顧客を奪われ衰退傾向が続いている。
地域要因の将来予測小売店舗等が建ち並ぶ既存商業地で、大型店舗の影響及び近時の景気の不透明感の影響を受け、地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は辰野駅を駅勢圏とする商業地域及び周辺の商業地域であり、広くは上伊那地域一帯の商業地域に代替性が認められる。主たる需要者は、当該地域に地縁性を持つ町内の個人事業者である。営業収益の悪化や大型店舗に対する競争力の低下により、不動産市場も停滞傾向にあり土地取引件数も低位で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、取引が少なくかつ数少ない事例も個別事情が大きく反映されていることから判断としない。
一般的要因町内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。

下平智行氏による調査レポート

不動産鑑定士下平智行
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の大型店舗に顧客を奪われ、既存の商業地は収益性が低下し、地域地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測小売店舗等が建ち並ぶ所謂旧市街地の商業地域である。先行き不透明感漂う地方経済の景気動向に加え、大型店舗の進出による顧客の流出の影響を受け、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、辰野駅周辺の既存商業地域のほか広幅員道路沿いの商業地域や背後の混在地域にも代替競争関係が認められる。需要者は当エリアに地縁性を有する地元の事業者が中心である。市場の需給は事業主の高齢化、店舗の後継者不足等が深刻化しており、事業用地の取得意欲は弱く、商業地の不動産取引は依然として停滞している。町内商業地の取引は件数が少ない上、個別性が強いことから価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因地方経済の先行き不透明感を反映し、不動産市場は弱含みである。辰野町内においては取引件数が減少している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9823988
北緯 137度9965022

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上伊那郡辰野町大字辰野字堂村１１５０番２長野県上伊那郡辰野町大字辰野字簗尻１７４２番２長野県上伊那郡辰野町大字平出１７２４番３長野県上伊那郡辰野町中央１４３番４長野県上伊那郡辰野町大字伊那富字前田２８３５番６長野県上伊那郡辰野町大字伊那富字神田２５７６番１長野県上伊那郡辰野町大字赤羽６９７番６

参考：近隣駅の地価相場

辰野駅(地価相場 25,100円/㎡)宮木駅(地価相場 25,100円/㎡)伊那新町駅(地価相場 25,100円/㎡)羽場駅(地価相場 25,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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