長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１(牟礼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,300円

2017年01月01日に行った長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,300円/㎡としました。

長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１
住居表示 
価格11,300円/㎡
交通施設、距離牟礼、1,600m
地積267㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格11,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動要因はない。
地域要因地域要因に大きな変動変化はない。新たな分譲地や開発の兆しはない。
地域要因の将来予測町役場、中心商店街の中心部に比較的近い既成住宅地域であるが、人口減少や積雪があることから町内の住宅地需要が依然減退している。当面現状維持で、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、飯綱町のほか周辺市町村の住宅地域と判定。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半で長野市への通勤者が多い。当該地域は、既存集落地域にあり小学校に近いものの、より利便性の優れた他の分譲地へ需要者が流れている。傾斜地で積雪があることから当地域の不動産取得需要は低迷しており周辺には売地が多く、市場滞留期間が長い。中心価格帯は土地価格400万円未満が市場実勢である。
一般的要因町の総人口、生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇。雇用面は回復しつつあるが町の不動産需要は減退が続く。

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格11,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に農地が多く残り、役場や小学校に近接した環境で開発余地は多いが、宅地需要は減退傾向で、新規の開発等は見られない。
地域要因の将来予測役場庁舎の建て替えが提言されているが、未だ具体的になっておらず、当面地域に大きな変化はないものと予測する。人口減少も続いており、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は町内全域の住宅地域である。需要者は町内の居住者が中心であるが、長野市に隣接していることから、長野市や長野市への通勤圏内にある市町村からの転入者も考えられる。学校や役場に近いものの、人口減少等で新規の開発は見られず、不動産需要は低調である。取引の中心となる土地の価格帯は300万円∼400万円程度、新築戸建住宅で1800万円前後と見られる。
一般的要因長野市に隣接しているものの、人口は減少傾向が続いており、高齢化率も高い。不動産市場は低調な状況である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7526361
北緯 138度2453658

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上水内郡牟礼村大字牟礼字西四ツ屋９４９番長野県上水内郡牟礼村大字牟礼字居村２７３０番１長野県上水内郡牟礼村大字牟礼字裏町２５０４番１長野県上水内郡三水村大字倉井字堀割２７４９番３長野県上水内郡三水村大字芋川字寺村３４０番９長野県上水内郡三水村大字普光寺字下平９７０番６長野県上水内郡牟礼村大字豊野字大原１４４４番長野県上水内郡飯綱町大字普光寺字下平９７０番６長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番長野県上水内郡飯綱町大字倉井字堀割２７４９番３長野県上水内郡飯綱町大字芋川字寺村３４０番９長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字居村２７０８番

参考：近隣駅の地価相場

牟礼駅(地価相場 11,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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