長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番(牟礼駅・豊野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,500円

2017年01月01日に行った長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,500円/㎡としました。

長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番
住居表示 
価格12,500円/㎡
交通施設、距離牟礼、2,200m
地積296㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ大規模分譲住宅地域
前面道路の状況南西5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格12,500円/㎡
個別的要因特に個別的要因に変動はない。
地域要因大きな変動要因はない。他市町分譲住宅地域との比較でも相対的割安感が薄れ、競争関係で劣勢。売物件に安いものがまだ目立つ。
地域要因の将来予測長野市への通勤圏内の住宅団地で戸建住宅が建ち並び、熟成が進みつつある。積雪が多く、利便施設への接近性が劣ることから需要が減退しているため売地が多い。当面現状維持で地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、飯綱町のほか周辺市町村の住宅地域と判定。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半で長野市への通勤者が多い。病院、スーパー等から遠く利便性が悪いため他の分譲地へ需要者が流れている。傾斜地で積雪があることから当地域の不動産取得需要は低迷しており周辺には売地が非常に多く、市場滞留期間が長い。中心価格帯は土地価格500万円未満が市場実勢である。
一般的要因町の総人口、生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇。雇用面は回復しつつあるが町の不動産需要は減退が続く。

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格12,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因福井団地周辺には商業施設が少ないなど利便性が劣る。未利用地や売物件が多く供給過剰な状態で、地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測長野市内への接近性は比較的良好であるが、傾斜地勢で商業施設が少なく、新規開発や店舗出店などは見られず、地域要因に大きな変化はないものと予測する。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、対象標準地が存する福井団地を中心に町内全域の住宅地域である。需要者は町内の居住者のほか、長野市内の会社に勤務する町外からの転入者も見られる。近隣に食品スーパーや日用品を扱う店舗が少なく、また長野市郊外の宅地価格に値頃感が出てきたため人気は薄く、安めの取引や売り物件も多く見受けられる。取引の中心となる土地の価格帯は400万円∼500万円程度、新築戸建住宅で2000万円前後と見られる。
一般的要因長野市のベッドタウンとなっているが、長野市内でも低廉な価格の宅地供給が増えてきており、それと競合する町内の不動産需要は低調な状況である。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7424098
北緯 138度2548736

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県上水内郡牟礼村大字牟礼字西四ツ屋９４９番長野県上水内郡牟礼村大字牟礼字居村２７３０番１長野県上水内郡牟礼村大字牟礼字裏町２５０４番１長野県上水内郡三水村大字倉井字堀割２７４９番３長野県上水内郡三水村大字普光寺字下平９７０番６長野県上水内郡牟礼村大字豊野字大原１４４４番長野県上水内郡飯綱町大字普光寺字下平９７０番６長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１長野県上水内郡飯綱町大字牟礼字居村２７０８番

参考：近隣駅の地価相場

牟礼駅(地価相場 11,900円/㎡)豊野駅(地価相場 30,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード