山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１(真室川駅・羽前豊里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,600円

2017年01月01日に行った山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,600円/㎡としました。

山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１
住居表示 
価格14,600円/㎡
交通施設、距離真室川、200m
地積494㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況医院兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗兼住宅、医院等が混在する商業地域
前面道路の状況南東7.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

植松知明氏による調査レポート

不動産鑑定士植松知明
価格14,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因顧客流出、後継者難等により店舗閉鎖が増加している。地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測JR利用者減に加え、新庄市等の郊外ロードサイドへ顧客が流出、今後更に空洞化が進む可能性が高い。人口減、顧客の高齢化、農林業の低迷により商況は劣化、地価は下落基調で推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は真室川町内の既成商業地域のほか、同町郊外ロードサイド、最上郡内町村の既成商業地域の一部も含む。需要者の中心は地場の企業及び個人事業者が殆どを占め、県外大手資本の参入は考え難い。近年、新庄市の郊外ロードサイドにある大型店・専門店が広域・大量に顧客を吸引、一方、最上地区内の既存商店街は空洞化、ジリ貧状態にある。取引される価格は区々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因住宅着工は増加しているが、事業所の町外移出等により若年層の働く場が減少、人口減、高齢化に歯止めが掛からない。

高嶋俊幸氏による調査レポート

不動産鑑定士高嶋俊幸
価格14,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の特別な変動は認められない。
地域要因の将来予測周辺地域において地域要因の変動はなく、郊外型商業施設への消費流出等に伴い、中心商業地に対する不動産需要は今後も弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は真室川町及び最上郡の各町村の商業地域及びこれに準ずる地域の圏域。主たる需要者層は地元に地縁的な関係性を有する個人、法人等に限定され、他地域からの新規需要は期待できない状況にある。郊外型店舗等への消費流出が顕著で、町内の中心商業地の空洞化が進んでいる状況にあり、不動産需給は弱含みで推移している。取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯を見い出すのは困難な状況にある。
一般的要因人口減少及び高齢化が進行し、基幹産業の低迷等により、土地に対する需要は引き続き弱含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度8580232
北緯 140度2528228

参考：該当物件周辺マップ

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山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１２１番１０山形県最上郡真室川町大字平岡字塩野８６２番１３３山形県最上郡真室川町大字新町字上荒川１４１番１１山形県最上郡真室川町大字平岡字片杉野５９０番２１外山形県最上郡真室川町大字新町字小林８４２番２山形県最上郡真室川町大字新町字天神２４０番２

参考：近隣駅の地価相場

真室川駅(地価相場 8,050円/㎡)羽前豊里駅(地価相場 8,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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