茨城県神栖市波崎字田端７１７２番(椎柴駅・下総豊里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,300円

2017年01月01日に行った茨城県神栖市波崎字田端７１７２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,300円/㎡としました。

茨城県神栖市波崎字田端７１７２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県神栖市波崎字田端７１７２番
住居表示 
価格15,300円/㎡
交通施設、距離銚子、3,500m
地積314㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等の多い既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

太田聖史氏による調査レポート

不動産鑑定士太田聖史
価格15,200円/㎡
個別的要因道路方位について優れる。その他、個別的要因に変動はない。
地域要因国道と利根川に挟まれた集落的色彩が強い既成住宅地域。地元需要が主流で、神栖市住宅地市場における相対的位置は低下傾向にある。
地域要因の将来予測国道背後の集落的色彩が認められる住宅地域として熟成しており、当面は現環境を維持するものと予測する。既成住宅地域の選好性は弱まっており、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神栖市内の集落的色彩が強い既成住宅地域一帯。市街化区域だが、集落的色彩が強いため、地縁等により圏域・需要者の範囲は狭められる傾向にあり、需要者は旧波崎地区居住者等に限定され、外部需要は殆ど見られない。神栖市住宅市場では旧波崎地区の選好性は相対的に低下していることから、何ら事情を含まない取引自体が少なく、さらに関係者間の相対取引が多いことから、需給の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因人口は概ね横這い乃至は微増、世帯数は微増、不動産取引件数及び住宅着工件数は期間によりややバラツキはあるものの概ね増加傾向で推移している。

河村直行氏による調査レポート

不動産鑑定士河村直行
価格15,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの住宅地域で、地域要因の格別の変動要因は認められないが、市場における需要はやや乏しく、地価は依然として下落傾向にある模様である。
地域要因の将来予測当該地域は国道背後の既成住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後ともほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。既成住宅地の需要は弱く、当面の地価水準はやや弱含みにて推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は概ね神栖市内の戸建住宅を中心とする既成住宅地域一円で、需要者の中心は同一需給圏内に居住する30∼40歳代の住宅の一次取得者層で、神栖市旧波崎地区居住者の需要が多く、一部に千葉県銚子市居住者等の需要も見られる。神栖市旧波崎地区は旧神栖地区に比べ相対的に不動産取引が少なく、需要もやや乏しく、地価もやや下落傾向にあり、土地は400∼600万円程度が需要の中心とみられ、新築の戸建物件は供給が少ない状況にある。
一般的要因神栖市旧波崎地区の市街化区域は、不動産取引が少ないが、需給はほぼ均衡しており、格別の変動要因も見当たらない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7891282
北緯 140度7529926

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県鹿島郡波崎町字外屋敷５１７７番１０外茨城県神栖市矢田部字中２９２６番３茨城県神栖市波崎字田端７１７３番外

参考：近隣駅の地価相場

椎柴駅(地価相場 12,750円/㎡)下総豊里駅(地価相場 12,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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