埼玉県春日部市米島字外谷津３５８番１０８(南桜井駅・川間駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,200円

2017年01月01日に行った埼玉県春日部市米島字外谷津３５８番１０８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,200円/㎡としました。

埼玉県春日部市米島字外谷津３５８番１０８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県春日部市米島字外谷津３５８番１０８
住居表示 
価格65,200円/㎡
交通施設、距離南桜井、600m
地積162㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西原崇氏による調査レポート

不動産鑑定士西原崇
価格65,200円/㎡
個別的要因北東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力が優る。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。電車の本数がやや少ない南桜井駅が最寄駅であり、もともと地元に住んでいた人の需要が中心である。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とする住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。春日部駅よりも交通利便性の劣る南桜井駅が最寄駅であり、需要はやや弱含みであることから、地価は若干の下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は春日部市のうち、旧庄和町に存する圏域。需要者の中心は旧庄和町居住者が多く、圏外からの転入者は少ない。一次取得者の需要の他、より広い土地を求める建替えの二次取得者の需要も認められる。土地相場は20万円台前半程度である。新築戸建住宅は1，000万円台後半から2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因春日部市では、需要の堅調な地域では地価は下げ止まり傾向にあるが、利便性の劣る地域では未だ若干の下落傾向にある。

鈴木哲雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木哲雄
価格65,200円/㎡
個別的要因北東側道路で、日照、通風等の居住性が劣るので需要者の購買意欲は低いといえる。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理後の住宅地域であるが、最寄り駅が各駅停車駅で本数が少なく人気がやや薄い。地価下落率は昨年よりもやや拡大している。
地域要因の将来予測中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価の下落率は昨年よりやや拡大している。地価は、弱含みの傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武野田線「南桜井」駅を駅勢圏とする戸建住宅が建ち並ぶ駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、春日部市内の一次取得者層の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内には大きな開発は無く、需給関係は比較的安定している。土地は標準的規模150㎡で、980万程度、新築の戸建物件は、2，490万円程度（土地150㎡，建物100㎡）の物件が需要の中心となっている。
一般的要因昨年1年間の土地取引件数はほぼ横這い、新設住宅着工戸数は増加している。人口は毎年微減基調で推移し、世帯数は核家族化で増加している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度977852
北緯 139度810749

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県北葛飾郡庄和町大字米島字吉岡８２０番１４埼玉県春日部市大字大枝字屋敷前４０４番１６埼玉県北葛飾郡庄和町大字米島字外谷津３５８番１０８埼玉県北葛飾郡庄和町大字米島字西宮５０番５外埼玉県北葛飾郡庄和町大字米島字原８８４番５埼玉県春日部市大字上蛭田字深田耕地１６７番１６埼玉県春日部市米島字原９６２番１７６埼玉県春日部市米島字外谷津３５８番１０８埼玉県春日部市米島字西宮５０番５外

参考：近隣駅の地価相場

南桜井駅(地価相場 69,650円/㎡)川間駅(地価相場 65,000円/㎡)藤の牛島駅(地価相場 99,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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