岐阜県海津市南濃町吉田字二切７７１番１外(美濃松山駅・多度駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,300円

2017年01月01日に行った岐阜県海津市南濃町吉田字二切７７１番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,300円/㎡としました。

岐阜県海津市南濃町吉田字二切７７１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県海津市南濃町吉田字二切７７１番１外
住居表示 
価格34,300円/㎡
交通施設、距離美濃松山、1,200m
地積518㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況教習所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗のほかに学習塾等も混在する路線商業地域
前面道路の状況東12.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中園真一氏による調査レポート

不動産鑑定士中園真一
価格34,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因通過交通量が多い国道沿いの商業地で、一部空き店舗も介在しているが、商況に特段の変動要因は見られない。
地域要因の将来予測国道沿いの商業地で、背後住宅団地の高齢化や若年層の流失等により顧客の購買力が低下し、商況はやや停滞傾向にある。今後も背後地の状態は改善されず、商業熟成は不十分な状態で推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は海津市及び隣接市町の幹線沿いの商業地域。主な需要者は地元の個人商店主のほか、中部圏等で広域展開を図るチェーンストア事業者が見込まれる。当市の商業地取引は依然弱く、県道沿いの店舗散在地区や衰退した市街地の旧商店街等で散見される程度である。こうした中で、幹線沿いはコンビニや一部の量販店の出店があるものの、背後住宅団地の高齢化・商業地間の競合など商業地価の押下げ圧力はまだ強い状況にある。
一般的要因人口は減少傾向で高齢化が進行中。市街地の商店街は衰退し、客足は市内の大型店及び市外へ流失。コンビニ・量販店を除くと出店動向は弱い。

寺崎博男氏による調査レポート

不動産鑑定士寺崎博男
価格34,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿道の商業施設の集積状況は不活発と観察する。
地域要因の将来予測広域的幹線道路沿いの路線商業地域である。近年新規の出店は見られず、店舗集積が低水準に留まっている。静態的な南方背後の大規模住宅団地の情勢下、店舗需要は弱い。地価は依然として下落の流れと認識する。
市場の特性同一需給圏は、当市及び隣接町の幹線道路沿いの商業地域あるいは商業混在地域が中心と判定する。主な需要者は、地元の個人商店主及び広域展開を図る店舗、流通業者と言える。地域周辺等の商業地取引は主な顧客となる周辺の住宅団地の静態的な動向、また通過型の様相が強く、少ない。消費ニーズの多様化、大型SCの出現により商圏の広域化や商業地域間の競合が激化している。中心価格帯は、取引が僅少、更に取引規模等が多様なため把握困難である。
一般的要因当市の人口は微減持続、高齢化が進行しており、愛知県等からの転入は低迷している。これを反映して、地価は低落持続である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度155258
北緯 136度6361878

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岐阜県海津郡海津町馬目字道上１６４番６岐阜県海津市南濃町田鶴字西之川７０８番２２岐阜県海津市平田町勝賀字村北２０８番７外岐阜県海津市南濃町吉田字村合２２５番２外岐阜県海津市平田町野寺字高須賀９９３番

参考：近隣駅の地価相場

美濃松山駅(地価相場 34,300円/㎡)多度駅(地価相場 17,400円/㎡)石津駅(地価相場 26,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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