静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３(河津駅・今井浜海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,300円

2017年01月01日に行った静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,300円/㎡としました。

静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３
住居表示 
価格44,300円/㎡
交通施設、距離河津、380m
地積186㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の多い駅に近い住宅地域
前面道路の状況北東4.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

柳田毅氏による調査レポート

不動産鑑定士柳田毅
価格44,300円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因平成28年3月、津波災害警戒区域に指定された。その他に地域要因の大幅な変動はない。
地域要因の将来予測河津駅から近い既成住宅地域として今後も概ね現状と同様の状況にて推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は河津町内の住宅地域を中心とする周辺市町に及ぶ圏域。需要者は地元企業等の勤務者や地縁者が中心であるが、少子高齢化の進行と地域経済の停滞等から需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、土地は総額数百万円程度から1000万円程度、新築戸建住宅は概ね1000万台後半から2000万円台前半程度である。
一般的要因人口減少、少子高齢化、地域経済の停滞等により不動産需要は減少傾向で推移しており、地価は引き続き下落している。

山田啓吾氏による調査レポート

不動産鑑定士山田啓吾
価格44,300円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因海沿いにあり、28年に新設された津波災害警戒区域に指定された。人口減少と併せ、需要は弱い。
地域要因の将来予測河津駅に近く、周辺にスーパーマーケット、銀行等を配する利便性の高い住宅地域であり、津波被災リスク等の不安要素はあるものの、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は河津町を中心に、隣接する東伊豆町及び下田市北部の住宅地域を包含する。需要者の中心は各市町内の居住者であり、圏外からの流入は一部別荘地を除いて少ない。河津川河口付近に区画整理された住宅地域であり利便性も良好であるが、町人口の減少及び高齢化、津波被災リスク等により宅地需要は減退している。取引の中心となる価格帯は土地で500∼1，000万円程度であり、新築戸建の事例は直近では見られない。
一般的要因観光立町であり観光客数は多少回復傾向にあるが、人口減少及び少子高齢化が進行しており、宅地需要は弱い動きが続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度745478
北緯 138度9974452

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県賀茂郡河津町峰字堀田６５７番７静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１静岡県賀茂郡河津町峰字中里５００番６静岡県賀茂郡河津町見高字上松山１２６０番７８静岡県賀茂郡河津町峰字中里４９５番８

参考：近隣駅の地価相場

河津駅(地価相場 44,300円/㎡)今井浜海岸駅(地価相場 54,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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