静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外(河津駅・今井浜海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,700円

2017年01月01日に行った静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,700円/㎡としました。

静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外
住居表示 
価格63,700円/㎡
交通施設、距離河津、70m
地積719㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、銀行等が混在する駅前の商業地域
前面道路の状況南西16.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田啓吾氏による調査レポート

不動産鑑定士山田啓吾
価格63,700円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因28年に新設された津波災害警戒区域に指定された。河津駅に近いが幹線道路沿いの路線商業地域としての側面も有する。
地域要因の将来予測河津駅に近く、国道135号からのアクセスも良好な商業地域であり、津波被災リスク等の不安要素はあるものの、当面は現状を維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は河津町を中心に、伊東市から下田市に至る伊豆急行線沿線の商業地域を包含する。需要者の中心は各市町内の中小企業や小規模事業者と見られる。河津駅に近い幹線道路沿いの商業地域であるが、背後人口の減少や購買力の低下、経営者の高齢化等から繁華性は徐々に減退傾向にあり、新規の出店需要は低い。需要の中心となる価格帯は取引そのものが極めて少ないことや、規模・用途等により取引価格が大きく異なるため、その把握は困難である。
一般的要因観光立町であり観光客数は多少回復傾向にあるが、人口減少及び少子高齢化が進行しており、宅地需要は弱い動きが続いている。

柳田毅氏による調査レポート

不動産鑑定士柳田毅
価格63,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因平成28年3月、津波災害警戒区域に指定された。その他に地域要因の大幅な変動はない。
地域要因の将来予測河津駅前に形成される既成商業地域であり、格別の変動要因も無いことから、今後も概ね現状と同様に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、河津駅周辺の商業地域を中心に周辺市町も含む圏域。河津町では地域経済の停滞等から商業地に対する需要は弱く、地価は下落が続いている。当該地域では店舗等の需要者が限られ不動産取引は少ないが、想定される需要者を挙げると、駅前の立地条件、規模等から地域金融機関や物販店舗等の事業者が考えられる。取引事例が希少でバラツキも大きいため標準となる価格帯や規模を見極めることは困難である。
一般的要因人口減少、少子高齢化、地域経済の停滞等により不動産需要は減少傾向で推移しており、地価は引き続き下落している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7467946
北緯 138度9973674

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県賀茂郡河津町峰字堀田６５７番７静岡県賀茂郡河津町浜字下小路１３番３静岡県賀茂郡河津町峰字中里５００番６静岡県賀茂郡河津町見高字上松山１２６０番７８静岡県賀茂郡河津町峰字中里４９５番８

参考：近隣駅の地価相場

河津駅(地価相場 44,300円/㎡)今井浜海岸駅(地価相場 54,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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