滋賀県東近江市東沖野２丁目字沖野１６２３番３(八日市駅・新八日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,000円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市東沖野２丁目字沖野１６２３番３(滋賀県東近江市東沖野２−５−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,000円/㎡としました。

滋賀県東近江市東沖野２丁目字沖野１６２３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市東沖野２丁目字沖野１６２３番３
住居表示東沖野２−５−３４
価格49,000円/㎡
交通施設、距離八日市、2,800m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格49,000円/㎡
個別的要因特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。
地域要因徒歩圏外の古い住宅地域であり、周辺ではミニ開発や一定規模の新規分譲が複数あり、需要シフトが進む一方、地域全体の活性化も見られる。
地域要因の将来予測背後に近接して、近年開発された新規分譲地があり、土地利用が活性化しつつある。駅から徒歩圏外で需要は弱含みであり、地価は下落基調であるが、今後緩やかに底入れへ向かうものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧八日市エリアを中心とする住宅地域。中心となる需要者は旧八日市エリアの居住者や市内への通勤者である。周辺には中規模開発や小規模開発の宅地分譲が複数見受けられ、古い住宅団地で街路も狭い本地域の競争力は劣る。市場中心価格帯は、160㎡程度の土地で1，000万円前後、新築の戸建物件で2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因東近江市の人口は減少傾向であり、高齢化率は進行。取引価格は横ばい∼下落傾向、取引件数は一定範囲で増減しつつ総じて減少基調。

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的である。
地域要因土地利用に変動はない。旧八日市市街地外縁部に位置し、周辺では小規模な宅地開発や共同住宅の建築により人口は増加傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅や共同住宅が混在する既成住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。周辺では小規模な宅地開発やアパートの建設が散見され、人口は増加傾向にある。地価はほぼ横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏は東近江市のうち旧八日市市を中心とした範囲の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住している者や勤務先を有する者が中心である。旧八日市市市街地の外縁部に位置し、周辺では小規模な宅地開発も散見され、人口は増加傾向にあり需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で800万円程度が標準と判断される。
一般的要因東近江市の人口は減少傾向にあるが、旧八日市市街地の外縁部では新興住宅地開発により人口が増加するドーナツ化現象がみられる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度10276229999999
北緯 136度2098288

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県八日市市ひばり丘町７３５番３滋賀県八日市市八日市町３４０番滋賀県八日市市妙法寺町字大林９４７番１５滋賀県八日市市金屋２丁目５５０番１滋賀県八日市市幸町２番３外滋賀県八日市市札の辻１丁目字金貝７３２番２滋賀県八日市市沖野２丁目字沖野１２１番２５滋賀県東近江市幸町６３６番滋賀県東近江市幸町６３６番

参考：近隣駅の地価相場

八日市駅(地価相場 50,000円/㎡)新八日市駅(地価相場 49,500円/㎡)長谷野駅(地価相場 49,500円/㎡)太郎坊宮前駅(地価相場 51,950円/㎡)大学前駅(地価相場 49,000円/㎡)河辺の森駅(地価相場 48,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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