滋賀県東近江市上平木町字南出１４２８番(武佐駅・平田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,800円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市上平木町字南出１４２８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,800円/㎡としました。

滋賀県東近江市上平木町字南出１４２８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市上平木町字南出１４２８番
住居表示 
価格16,800円/㎡
交通施設、距離平田、2,100m
地積307㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格16,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模を有する台形の中間画地である。台形だが特段の影響はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因古くからの既成住宅地域であり、需要は限定的で地価は依然として弱含みである。需給に影響を及ぼす地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測古くからの既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。地縁的選好性を有するため需要は弱含みであり、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東近江市を中心に周辺市町を含む既成住宅地域である。本地域は農家住宅等が見られる古くからの既成住宅地域であり、主たる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者である。地域外からの転入者が極めて少ない閉鎖的な市場構造であるため、需要は恒常的に弱含みである。取引件数が非常に少なく、市場で中心となる価格帯を明確に見出すことは困難であるが、土地単価で概ね4万円／坪∼7万円／坪程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。東近江市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行している。

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格16,800円/㎡
個別的要因台形であるが、特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域の既成住宅地域で、新規流入は期待できず、需要は極めて限定的である。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測古くからの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。需要は限定的であり、地価は依然として下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東近江市及び周辺市町における既成住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する周辺居住者に限定される傾向があり、既成集落である本地域の需要は低迷している。近隣地域内での動きはほとんどなく、市場中心価格帯は単価ベースで1∼2万円／㎡と幅がある。既成住宅地域の画地規模や建物の規模、仕様はまちまちのため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。
一般的要因東近江市の人口は減少傾向であり、高齢化率は進行。取引価格は横ばい∼下落傾向、取引件数は一定範囲で増減しつつ総じて減少基調。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1011952
北緯 136度1303862

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県八日市市柏木町字古屋４８０番外滋賀県東近江市上平木町字南出１４２８番

参考：近隣駅の地価相場

武佐駅(地価相場 54,300円/㎡)平田駅(地価相場 18,500円/㎡)市辺駅(地価相場 50,000円/㎡)近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード