長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１(小海駅・馬流駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,500円

2017年01月01日に行った長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,500円/㎡としました。

長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県南佐久郡小海町大字小海字小坂下４０４５番１
住居表示 
価格16,500円/㎡
交通施設、距離小海、1,000m
地積352㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の住宅のほか農地が混在する住宅地域
前面道路の状況南東3.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因格別の変動要因はないが、町内の過疎化・高齢化の進行の影響下にある。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく当面現状維持と予測。地価は周辺市町の地価下落の影響を受けつつある。
市場の特性同一需給圏は町内を中心に佐久穂町・佐久市南部（旧臼田町等）における住宅地域一円。需要者は域内居住者・縁故者が中心で域外からの転入者は少ない。当該地域は佐久市商圏に属するが、商圏中心寄りの住宅地との比較において競合性が劣り需給は弱含みである。取引される敷地の規模が多様であり且つ取引事例が乏しく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因小海町H28．10人口4．6千人・−10．4％／5年。同高齢化率39．7％・＋3．4pts／5年。H27取引件数71件・＋39．2％。

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格16,500円/㎡
個別的要因標準地側はセットバック済、また方位は価格形成に影響を与えない。その他個別的要因に変動はない。
地域要因引き続き需要は弱く、特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測需要の少ない地域で、新規分譲等の供給や地域要因が変化する要素も無く、現状が継続し地価は引き続き下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は小海町を中心に南佐久郡内に位置する住宅地域及び佐久市郊外の価格の低い住宅地域と判定した。需要者の中心は地元居住者が多いが佐久市等への通勤者を含むため、佐久市郊外の比較的地価水準の低い地域とは地理的位置が異なっても代替関係にあるものと考える。小海町内の需給動向は極めて弱く、取引は非常に少ない。需要の中心となる価格帯については、取引件数が少なく、規模、価格等のばらつきが大きいため把握できない。
一般的要因小海町に近接する佐久穂ICは29年度中に供用開始予定。南佐久唯一小海町にあった火葬場が併合のため昨年3月廃止された。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生宅地,水面
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0900113
北緯 138度4834891

参考：該当物件周辺マップ

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長野県南佐久郡小海町大字豊里字下夕屋敷１２９番１外長野県南佐久郡小海町大字小海字久祢の内中４４３６番２長野県南佐久郡小海町大字豊里字まま下２７３番４外１筆長野県南佐久郡小海町大字東馬流字東馬流４０３４番長野県南佐久郡小海町大字小海字清水平下４２８７番３

参考：近隣駅の地価相場

小海駅(地価相場 16,500円/㎡)馬流駅(地価相場 16,500円/㎡)高岩駅(地価相場 16,500円/㎡)松原湖駅(地価相場 21,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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