静岡県三島市玉沢字南山３９９番１(函南駅・三島二日町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,700円
2017年01月01日に行った静岡県三島市玉沢字南山３９９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県三島市玉沢字南山３９９番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 30,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三島、5,800m |
| 地積 | 553㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅等が見られる寺院周辺の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西8.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡邉正弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邉正弘 |
|---|---|
| 価格 | 30,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 山間部に所在する集落地域に存し、不動産流動性も低いことから、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅の外、農家住宅等も見られる郊外の住宅地域である。当面は現状を維持しつつ推移していくものと予想する。地価水準は穏やかな下落傾向が続くものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は三島市及び隣接市町（沼津市、清水町、函南町等）にかけての住宅地域一円と判断するが、標準地は山間の集落地にあって需要が限定されていることが特徴的である。一般的な需要者は三島市内に居住する30∼40代の一次取得者が中心と思われるが地縁的選好性が強い地域で、外部からの流入者は少ない。取引件数が少なく、地縁的関係等の取引も多いことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 津波リスクが無く、新幹線通勤が可能な三島市の住宅地は、新規の宅地供給が少ないこともあって、需給は総じて安定している。 |
竹石敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹石敦 |
|---|---|
| 価格 | 30,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 地積が大きく総額が嵩むことから、競争力は弱まっている。 |
| 地域要因 | 衰退過程にある山間集落で、東駿河湾環状道路開通の効果は薄く、土砂災害警戒区域にも新規指定され、地価は下落を続けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 山間集落で地縁的選好性が強く、高齢化による衰退傾向が続くものと考えられる。土砂災害警戒区域の新規指定もあり、地価は今後も下落を続けるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 三島市郊外部を中心に、近隣市町を含む低価格帯の住宅地域を同一需給圏として捉えた。需要の絶対量は非常に少なく、近隣居住者、出身者等、地縁性を有する者が需要者の中心となっている。広域的に見ても山間集落の取引は殆どなく、自然災害に対する安全性を重視した需要行動が定着する中、土砂災害警戒区域の新規指定は、更に需要を弱める要因となっている。分析に十分な取引量がないため、取引の中心となる価格帯は抽出できない。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は概ね横這い傾向。新幹線駅の利便性が選好され需要は底堅いが、中心部の供給の少なさもあって土地取引件数はやや減少傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 植林地,畑 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1214752 北緯 138度9598228 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
函南駅(地価相場 65,400円/㎡)三島二日町駅(地価相場 108,500円/㎡)大場駅(地価相場 94,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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