鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番(由良駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,500円

2017年01月01日に行った鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,500円/㎡としました。

鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番
住居表示 
価格16,500円/㎡
交通施設、距離由良、600m
地積316㎡
形状(1.0:5.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗併用住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況南西8.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷口敬雄氏による調査レポート

不動産鑑定士谷口敬雄
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は、店舗兼住宅も散在する既成住宅地域であり、漸次空地に一般住宅が建ちつつあるが、目立った価格形成要因の変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は旧大栄町の中心的住宅地域で、生活利便施設に近く快適な住環境を有している。一般住宅の新築が散見されるようになり、新たな住宅地域としての需要が見込まれる。地価水準は小幅な下落と予測する。
市場の特性同一需給圏は、「由良宿」地区の中心的既成住宅地域や「西園」地区等の外縁部の分譲住宅地域である。近隣地域は街路条件が良好で利便性は高いものの、やや間口の狭い旧街道沿いの既成住宅地域で、他所からの転入は少なかったが、徐々に一般住宅の新築も散見され、個人を中心とした需要が見込まれる。規模はやや大きく、土地は500万円前後である。
一般的要因旧大栄町内の分譲地は、駅裏と海岸寄りを中心に開発されており、「由良宿」等が一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域を形成する。

馬野好雅氏による調査レポート

不動産鑑定士馬野好雅
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要を喚起する要因は、特に見られず、近年は地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測旧大栄町の中心的な住宅地域であり、生活利便性に恵まれていることもあり、周辺では住宅建築が散見される。地価水準は当面は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は町内の既成住宅地域であるが、特に対象標準地が所在する「由良宿」の既成住宅地域が中心となる。需要者は圏内に地縁性を有する個人であり、圏外からの転入は期待できない。駅やスーパー等に比較的近く、生活利便性は良好であるが、既成住宅地域に対する敬遠もあり、需要は低調である。土地は300㎡程度で500万円前後が取引の中心価格帯である。
一般的要因市街地近郊の住宅地域においては、需要者による選別が一段と厳しくなっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4925854
北緯 133度7556581

参考：該当物件周辺マップ

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鳥取県東伯郡北条町島字城ノ内５９７番１鳥取県東伯郡大栄町大字由良宿字南新屋敷１１４５番鳥取県東伯郡大栄町大字由良宿字東新屋敷１１７０番鳥取県東伯郡大栄町大字由良宿字造道５５５番１外鳥取県東伯郡北栄町江北字番ノ木５１３番３外鳥取県東伯郡北栄町由良宿字造道５５５番１外鳥取県東伯郡北栄町西園字稲場８４５番３

参考：近隣駅の地価相場

由良駅(地価相場 16,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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