静岡県藤枝市岡部町内谷字塩田９７７番５外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
51,800円
2017年01月01日に行った静岡県藤枝市岡部町内谷字塩田９７７番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県藤枝市岡部町内谷字塩田９７７番５外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 51,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 焼津、5,600m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を主とする比較的利便性の良い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渥美正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渥美正樹 |
|---|---|
| 価格 | 51,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、東側道路で、規模も適正で需要は根強い。 |
| 地域要因 | 価格水準に値頃感があり、小学校への接近性に恵まれており、潜在的な宅地需要はあるが、中心市街地から遠く、引き続き下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は旧岡部町中心部の一般住宅を中心とした既成住宅地域で、生活利便性は恵まれているが、周辺の宅地の供給過剰や不動産需要の二極化の影響もあり、引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は市内及び静岡市への通勤者等の30∼40代のサラリーマンを中心とした第一次取得者層が大半を占める。駐車場等の空地を利用した小規模開発も行われ、周辺では大規模分譲も多く、住宅地は供給過剰で、都心回帰志向や価格帯が市街地のマンションと競合し、依然弱含み傾向である。土地は800万∼1600万円を中心に、新築戸建ては2500万円程度となっており、画地規模は多様で、その価格帯は広い。 |
| 一般的要因 | 震災の影響は小さいものの景気の先行き不透明感や雇用環境の悪化により地域経済は低迷し、不動産需要は二極化の影響が顕著に見られる。 |
芝口直樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 芝口直樹 |
|---|---|
| 価格 | 51,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧岡部町中心部近くの既成住宅地域であるが、目新しさに欠け、最近では需給ともに不活発な状況下にあり、地価は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | ある程度成熟した岡部町中心部近くの住宅地域であり、利便性は概ね良好であるほか、特に目立った変動要因も見当たらないため、当面は現状を基調として推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は藤枝市を中心に周辺市を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市等の周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心である。旧岡部町の中心部近くに位置し、居住環境に格別の難がない住宅地域であるといえるが、やや割高感が残っているほか、需要の一部を旧藤枝市内の郊外部に吸収されている感もあり、需要は低迷している。土地は800万円∼1，300万円程度、新築戸建物件は2，500万円前後が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 藤枝市全般に不動産市況は安定しているが、藤枝駅周辺地域は強含み、居住環境の優れない地域の地価は下落傾向にあるなど、若干の強弱が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9105759 北緯 138度2811413 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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