新潟県五泉市石曽根字本村７９３９番５８(五泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,500円

2017年01月01日に行った新潟県五泉市石曽根字本村７９３９番５８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,500円/㎡としました。

新潟県五泉市石曽根字本村７９３９番５８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県五泉市石曽根字本村７９３９番５８
住居表示 
価格19,500円/㎡
交通施設、距離五泉、6,200m
地積205㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格19,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧村松町に存する郊外の既成住宅地域であり、人口の減少等により需要は弱含みの傾向が継続している。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。旧村松町内における人口減少と少子高齢化により、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧村松町内に存する住宅地域全般である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人が中心である。圏内の既成住宅地の需要は全般的に弱含みであり、街路条件の劣る地域はその傾向が顕著である。中心となる価格帯は、土地は350∼550万円程度、新築戸建住宅で1500∼1900万円程度が中心である。
一般的要因五泉市の人口は減少傾向が継続しており、県平均を上回るペースである。少子高齢化が進行する中で分譲地を除き宅地への需要は弱含み傾向である。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格19,400円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因地価の底値感が漸く浸透する一方、深刻な人口減も同時進行。限られた需要は、街路・街区条件がより優る近郊部の新規分譲地に向かう傾向が強い。
地域要因の将来予測工場跡地や近郊の低未利用地を宅地転用した小規模な新規供給は、平成26年の消費増税後でも際立った息切れ感はない。ただし総額の多寡や街路・街区条件による選好性の強さも明らかで、既成住宅地域の地価は弱含み。
市場の特性同一需給圏は、五泉市のうち、旧村松町の中心市街地からやや近郊に位置する住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入は限定的である。県内景気は緩やかな回復基調が続くが、構造的な人口減等の悪影響から需給関係は依然軟調で、市場では規模と総額とを抑えた取引が目立つ。市場の中心価格帯は、土地が200㎡前後で500万円前後、新築の戸建で2000万円が上限である。
一般的要因当市は人口減少、世帯数横這いで、建築着工は持ち直しつつある。住宅地の地価は既成市街地で下落が続くが中小規模の新興分譲団地では値頃感も。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6990994
北緯 139度18635

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県五泉市旭町２９２０番３新潟県中蒲原郡村松町大字石曽根字越中７０番新潟県五泉市東本町２丁目２０３番２新潟県中蒲原郡村松町甲２２４４番５新潟県五泉市南本町１丁目２２０６番２０新潟県中蒲原郡村松町大字石曽根字神明前８０７０番１９２新潟県五泉市村松字四ツ屋町乙１４７番１９新潟県五泉市石曽根字神明前８０７０番１９２新潟県五泉市村松字愛宕原甲２４７０番１新潟県五泉市本田屋字本田屋８９５番１新潟県五泉市本田屋字本田屋８９５番１

参考：近隣駅の地価相場

五泉駅(地価相場 24,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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