新潟県五泉市村松甲２２４８番１の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,400円

2017年01月01日に行った新潟県五泉市村松甲２２４８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,400円/㎡としました。

新潟県五泉市村松甲２２４８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県五泉市村松甲２２４８番１
住居表示 
価格27,400円/㎡
交通施設、距離五泉、5,300m
地積314㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西17.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格27,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧村松町内の既成商業地であるが、人口の減少や高齢化により衰退傾向が顕著であり、需要は弱含みの傾向が継続している。
地域要因の将来予測旧来からの商店街で衰退傾向が継続していくものと予測される。旧村松町における人口減少や少子高齢化に加え、商業の中心は郊外の路線商業地域に移っていることもあり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、五泉市の商業地域やその周辺の商住混在地域である。需要者は地縁的選好性を有する個人や個人事業者が中心である。現在商業の中心は郊外の路線商業地域に移行しており、既成商業地域内では人口減少・高齢化が進行していることもあり地域の衰退化が顕著であり、宅地需要は弱含みである。取引自体が少なく、各画地の個別性も強い傾向があるため、中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因五泉市の人口は減少傾向が継続しており、県平均を上回るペースである。少子高齢化が進行する中で分譲地を除き宅地への需要は弱含み傾向である。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格27,400円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因鉤の手に曲がる目抜き通りに沿った旧城下町の商店街で地域要因に格別の変動要因はない。地価は下落幅を縮小させつつも背後住宅地域の水準に収斂。
地域要因の将来予測景気回復の実感は希薄。車社会化に伴う大型ショッピングセンター等の郊外進出、商圏人口縮小、店主の高齢化等の問題を抱える。地価下落が長期化し、下落率拡大は予測し難いが安定化に向かう変動要因にも乏しい。
市場の特性同一需給圏は、広義では五泉市の商業地域一円、狭義では旧村松町における既成商業地域一円。需要者の中心は、一定の地縁を有する自営業者及び地元法人である。近隣地域は、旧村松町における代表的な商店街であるが、近年、郊外の大型商業施設や隣接する新潟市へと顧客流出が止まず、空き店舗が増えつつある。商業地域としては衰退途上にある。なお、取引には店舗の経営形態に応じて、投資規模等も多様にわたるため、市場の中心価格帯は見出し難い。
一般的要因当市は人口減少、世帯数横這いで、建築着工は持ち直しつつある。商圏は縮小しつつあり、商業地の地価に安定化要因は乏しいが下落率自体は縮小。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6938441
北緯 139度1782562

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県五泉市旭町２９２０番３新潟県中蒲原郡村松町大字石曽根字越中７０番新潟県五泉市南本町１丁目２２０６番２０新潟県五泉市村松字四ツ屋町乙１４７番１９新潟県五泉市村松字愛宕原甲２４７０番１新潟県五泉市本田屋字本田屋８９５番１新潟県五泉市石曽根７９３９番５８新潟県五泉市村松乙３８４番新潟県五泉市本田屋字本田屋８９５番１

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード