新潟県五泉市寺沢２丁目１１０１番３(五泉駅・北五泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
22,900円
2017年01月01日に行った新潟県五泉市寺沢２丁目１１０１番３(新潟県五泉市寺沢２−１−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県五泉市寺沢２丁目１１０１番３ |
| 住居表示 | 寺沢２−１−１７ |
| 価格 | 22,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 五泉、800m |
| 地積 | 265㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い市街地やや外れの住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤学 |
|---|---|
| 価格 | 22,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域は街路条件のやや劣る既成住宅地であり、新規分譲地との競合等により需要は弱含みの傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域であり、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。付近の新規分譲地との競合もあり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧五泉市内の中心部付近に存する住宅地域全般である。需要者の中心は、市内に居住する一次取得者が中心である。郊外の新規分譲地との競合により、既成住宅地の需要は依然として弱含みの状況が継続している。中心となる価格帯は、土地は500∼600万円程度、新築戸建住宅で1800∼2000万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 五泉市の人口は減少傾向が継続しており、県平均を上回るペースである。少子高齢化が進行する中で分譲地を除き宅地への需要は弱含み傾向である。 |
滝澤真史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 滝澤真史 |
|---|---|
| 価格 | 22,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 長年の地価下落の結果、地価の底値感は漸く浸透しつつあるが、市場では狭隘な街路条件等から選好性が弱く、需給関係は依然軟調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 工場跡地や近郊の低未利用地を宅地転用した小規模な新規供給は、平成26年の消費増税後でも際立った息切れ感はない。ただし総額の多寡や街路・街区条件による選好性の強さも明らかで、既成住宅地域の地価は弱含み。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、合併前五泉市のうち、五泉駅の南側に位置する、比較的新興の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入は限定的である。県内景気は緩やかな回復基調が続くが、構造的な人口減等の悪影響から需給関係は依然軟調で、市場では規模と総額とを抑えた取引が目立つ。市場の中心価格帯は、土地が250㎡前後で500万円前後、新築の戸建で2000万円が上限。 |
| 一般的要因 | 当市は人口減少、世帯数横這いで、建築着工は持ち直しつつある。住宅地の地価は既成市街地で下落が続くが中小規模の新興分譲団地では値頃感も。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度7304458 北緯 139度1797988 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
五泉駅(地価相場 24,550円/㎡)北五泉駅(地価相場 26,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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