新潟県五泉市本町２丁目５２０１番(五泉駅・北五泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,900円

2017年01月01日に行った新潟県五泉市本町２丁目５２０１番(新潟県五泉市本町２−１−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,900円/㎡としました。

新潟県五泉市本町２丁目５２０１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県五泉市本町２丁目５２０１番
住居表示本町２−１−１
価格29,900円/㎡
交通施設、距離五泉、700m
地積294㎡
形状(1.0:6.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、金融機関等の建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格29,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧五泉市内の既成商業地であるが、地元産業の衰退や人口の減少、高齢化により衰退傾向が顕著であり、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測旧来からの商店街で衰退傾向が継続していくものと予測される。地元産業の衰退に加え、商業の中心は郊外の路線商業地域に移っていることもあり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、五泉市の商業地域やその周辺の商住混在地域である。需要者は地縁的選好性を有する個人や個人事業者が中心である。現在商業の中心は郊外の路線商業地域に移行しており、既成商業地域内では人口減少・高齢化が進行していることもあり地域の衰退化が顕著であり、宅地需要は弱含みである。取引自体が少なく、各画地の個別性も強い傾向があるため、中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因五泉市の人口は減少傾向が継続しており、県平均を上回るペースである。少子高齢化が進行する中で分譲地を除き宅地への需要は弱含み傾向である。

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格29,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 郊外に集積する駐車場を完備した大型商業施設等への顧客流出は続いている。
地域要因の将来予測 中心部の商業地であるが、客足は郊外へ進出した大型店舗等へ流出しており、地価水準の下落傾向は継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、五泉市及びその周辺地域における駅前商業地を主とした地域。店舗、事務所、小売店が多く、需要者はこれらを経営する個人及び法人等が中心である。中心部の空洞化、大型郊外店舗への顧客流出の影響により、需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に取引される規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 市内の繊維、ニット等の基幹産業が衰退しており全体として弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7387003
北緯 139度1765266

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

五泉駅(地価相場 24,550円/㎡)北五泉駅(地価相場 26,200円/㎡)新関駅(地価相場 24,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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