長野県上田市生田字荒谷４９５２番２２(大屋駅・信濃国分寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,000円

2017年01月01日に行った長野県上田市生田字荒谷４９５２番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,000円/㎡としました。

長野県上田市生田字荒谷４９５２番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上田市生田字荒谷４９５２番２２
住居表示 
価格20,000円/㎡
交通施設、距離大屋、3,800m
地積313㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の分譲住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西入悦雄氏による調査レポート

不動産鑑定士西入悦雄
価格20,000円/㎡
個別的要因方位が東であるほかは概ね標準画地であり、個別的要因の変動はない。
地域要因地縁的選好性の強い分譲住宅地域であり、周囲には競合の住宅地が多い他、昨今の景気低迷等も反映し需要は総体的に厳しい状況にある。
地域要因の将来予測当該地域は地縁的選好性の強い分譲住宅地域であり、周囲には競合の住宅地も多く需要は軟調に推移している。又、地価も下落幅は縮小しているものの、下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は旧丸子町を中心とした郊外の住宅地域である。需要者は旧丸子町の居住者が中心であり、周辺市町村等からの転入者も考えられる。当該地域は地縁的選好性の強い分譲住宅地域であり、周囲には競合の住宅地も多いため需要は軟調で推移しており、地価も下落が続いている。又、需要の中心となる価格帯は、土地で600∼800万円程度である。
一般的要因都心部を中心に景気は上昇傾向にあるものの、地方においてはその波及効果が弱く、地域経済は回復感に乏しい状況が続いている。

宮本豊氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本豊
価格20,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因安定的に推移しており、特に地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測郊外型の住宅地域であるが、このところ宅地化の動きは緩慢なものに留まっており、今後も安定的に推移するものと思料する。地価は有効需要が細る中、供給過剰から弱含みの推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は上田市全域に及び、しなの鉄道大屋駅を圏域とする旧丸子町一帯で、上丸子、中丸子、下丸子、長瀬、塩川地区のほか、依田川左岸の御嶽堂、生田を需要の中心とする。需要者は旧丸子町の居住者が多くを占めるが、旧武石村、長和町からの転入者も見られる。売り物件が各所に散見され、需給は緩い。土地は600∼1200万円、新築の戸建は2000万円台前半の物件が需要の中心となっている。
一般的要因市の人口総数、生産年齢人口は微減を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。郊外の売り地希望平均単価下落傾向。

環境情報

地形・地質

岩石台地

岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中)

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3522121
北緯 138度273692

参考：該当物件周辺マップ

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長野県小県郡丸子町大字生田字荒谷４９５２番２２長野県上田市大字築地字堀ノ内１０２番３４長野県小県郡丸子町大字中丸子字四反田１１０３番３

参考：近隣駅の地価相場

大屋駅(地価相場 33,200円/㎡)信濃国分寺駅(地価相場 53,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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