滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,000円

2017年01月01日に行った滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,000円/㎡としました。

滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番
住居表示 
価格15,000円/㎡
交通施設、距離近江八幡、8,300m
地積354㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北西7.0m県道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格15,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する角地であるが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因町役場近くの県道沿いの集落地域であり、大型複合スーパーへの利便性は向上しているが地縁的選好性が強く需要は依然として弱含み。
地域要因の将来予測一般住宅のほか農家住宅も存する古くからの既成住宅地域で土地利用は現状維持と予測。相対的利便性・快適性の優位な地域への需要シフト、地縁的選好性の強い閉鎖的な市場性を反映して需要は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は竜王町を中心とした近郊市町における既成住宅地域。需要者の中心は地元居住者を主とした分家世帯や勤労世帯が中心で総じて市場規模はやや狭隘である。本地域のような旧来からの住宅地域においては強い地縁的選好性を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、世帯分離と高齢化のほか周辺地住宅地価格の下落の影響も反映して本地域の地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は1∼2万円／㎡程度で需要は減退している。
一般的要因竜王町の人口は減少傾向にあるがやや緩和傾向。町域の大部分を占める集落地では減少傾向が顕著である一方、一部の住宅団地では回復感もあある。

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格15,000円/㎡
個別的要因北西向きの概ね標準的な規模・形状の画地である。角地であるが、効用の増加は認められず、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因県道沿いの古くからの既成住宅地域であり、需要は限定的で地価は下落傾向にある。地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測県道沿いの既成住宅地域であり、土地利用に変化はなく現状を維持して推移するものと予測する。町中心部に比較的近いが、地域性より地縁的選好性を有し需要は限定的であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、竜王町及び周辺市町を含む既成住宅地域と判断した。竜王町中心部に比較的近いが、古くからの既成住宅地域であり、その地域性より需要者は地縁的選好性を有する地元居住者等に限定される傾向がある。外部からの流入が少ない閉鎖的な市場構造であり、需要は弱い。取引件数が少なく、市場で中心となる価格帯を明確に見出すことは困難であるが、300㎡程度の土地で総額350万円から550万円程度である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。竜王町の人口は県下でも大きな減少率となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0639414
北緯 136度1284346

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県蒲生郡竜王町大字薬師字大堂路８９９番１、８９９番２、９００番合併滋賀県蒲生郡竜王町大字庄字塚町８５番滋賀県蒲生郡竜王町大字山面字向山３５番２６滋賀県蒲生郡竜王町大字山面字向山３５番２６

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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