千葉県柏市塚崎２丁目５番２１(逆井駅・増尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,900円

2017年01月01日に行った千葉県柏市塚崎２丁目５番２１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,900円/㎡としました。

千葉県柏市塚崎２丁目５番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県柏市塚崎２丁目５番２１
住居表示 
価格61,900円/㎡
交通施設、距離柏、4,600m
地積158㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇都宮裕氏による調査レポート

不動産鑑定士宇都宮裕
価格62,300円/㎡
個別的要因対象標準地は、近隣地域において標準的な画地である。個別的要因に変動はない。
地域要因同一需給圏における近隣地域の相対的な位置付けに変化は見られない。近隣地域について、価格形成要因の変動は特段見受けられない。
地域要因の将来予測街路の整った閑静な住宅地域であり、当面現状のまま推移すると予想される。価格水準は、当面緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、柏市郊外のバス利用圏の住宅地域と判定される。主たる需要者は市内既住の一次取得者層で、一部に周辺市からの転入者も見られる。主たる供給者は既住の個人や不動産業者等である。近隣地域は同一需給圏内においては低価格帯であるが住環境が整備されているため一定の需要を有し、その価格水準は標準地程度の規模の更地で1000万円程度、建売分譲については、同等程度の敷地規模で2000万∼2500万円程度の物件が多い。
一般的要因市の人口は増加傾向で推移している。しかしながら、利便性の良否で地域の人口動向に格差が認められ、価格動向の二極化も認められる。

島田憲二氏による調査レポート

不動産鑑定士島田憲二
価格61,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因特筆すべき要因変化は見当たらないが居住者の高齢化は進捗して中古住宅の売り圧力は上昇し、土地の単価は弱含み傾向と考えられる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で良好な居住環境を維持している。最寄駅へバス便利用のため人気は高くないが一定の需要は存在する。今後高齢化に伴い、供給過剰による下落傾向は継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は柏市を中心とする駅からバス便圏の戸建住宅地域。需要者の中心は周辺に居住する給与所得者等の一次取得者が多く、都内等からの流入は東日本大震災以降に少ない。近隣地域は比較的良好な居住環境を維持しているが、交通利便性の点で難がある。標準的画地規模としての価格水準は、土地価格総額で1000万円前後、新築建売住宅で1800∼2000万円台前半が中心である。
一般的要因超低金利政策が継続し、収益物件の立地が可能な常磐線駅徒歩圏の土地については上昇しているが、それ以外は横ばい又は下落している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8343039
北緯 140度0031648

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県柏市大井字大六天９１０番５２千葉県柏市大津ケ丘２丁目２５番７千葉県柏市逆井字高割１７８６番５９千葉県柏市塚崎字中畠１０２９番９外千葉県柏市塚崎２丁目５番２１千葉県柏市今谷上町字西割１６番１８外千葉県柏市塚崎２丁目５番２１千葉県柏市塚崎字谷津８９０番７千葉県柏市塚崎字中畠１０２９番９外

参考：近隣駅の地価相場

逆井駅(地価相場 70,850円/㎡)増尾駅(地価相場 107,600円/㎡)高柳駅(地価相場 70,100円/㎡)新柏駅(地価相場 135,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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