秋田県秋田市仁井田新田２丁目３３２番６外(羽後牛島駅・四ツ小屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,300円

2017年01月01日に行った秋田県秋田市仁井田新田２丁目３３２番６外(秋田県秋田市仁井田新田２−１１−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,300円/㎡としました。

秋田県秋田市仁井田新田２丁目３３２番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県秋田市仁井田新田２丁目３３２番６外
住居表示仁井田新田２−１１−２５
価格35,300円/㎡
交通施設、距離羽後牛島、2,700m
地積252㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石塚充氏による調査レポート

不動産鑑定士石塚充
価格35,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の新興住宅地と比べ、引き合いは未だ弱含みである。しかし、以前と比べるとその厳しさは小さくなってきている。
地域要因の将来予測周辺の利用状況は低層住宅地であり、標準的使用は現状通りと予測する。市内中心部からやや離れているが、地価水準の低廉化により、今後下落圧力が弱まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、秋田市内南部のうち牛島、仁井田地区を中心とした住宅地域である。主たる需要者は、秋田市内に居住、勤務する個人等の第一次取得者である。新興住宅地と比べ需要はやや弱いが、中心部等の地価動向の影響から下落幅は縮小傾向に推移している。200∼250㎡程度の土地であれば700∼1，000万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であれば2，000∼2，500万円程度が、取引の中心となっている。
一般的要因少子高齢化は住宅地への需要を弱めている。一方、地価水準の低廉化は中心住宅地等の優良物件への需要に好影響を与えている。

堀範子氏による調査レポート

不動産鑑定士堀範子
価格35,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には代替関係にある住宅団地が多く、やや供給過剰傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因には格段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。熟成した住宅団地であり、地価水準は緩やかな下落から横ばい傾向で推移すると見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、秋田市南部の住宅地域。主な需要者は仁井田・牛島・大住地区等に地縁的選好性を有する一次取得者であり、転入者は少ないと見られる。同一需給圏内では中小規模の住宅団地が多く、やや供給過剰の状態にある。土地は80坪で900万円程度、新築戸建住宅は2千万円前半が需要の中心である。
一般的要因各種統計によれば、県内経済は緩やかに持ち直している。しかし、個人消費については、持ち直しの動きに足踏みがみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度67940249999999
北緯 140度1224503

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

羽後牛島駅(地価相場 41,500円/㎡)四ツ小屋駅(地価相場 35,100円/㎡)新屋駅(地価相場 41,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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