岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２(美濃本郷駅・北池野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,300円

2017年01月01日に行った岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,300円/㎡としました。

岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２
住居表示 
価格23,300円/㎡
交通施設、距離美濃本郷、1,400m
地積400㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が農地の中に散在する住宅地域
前面道路の状況東4.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格23,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域の周辺部は農地が多く、新規の宅地開発は皆無に近い状態が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は農地の中に一般住宅が散在する地域で、需要を喚起する新規の宅地開発は見られず、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は池田町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は住宅一次取得の個人層。池田町では大垣市のベットタウンとして戸建用地販売が比較的多く見られるが、最近では不動産開発は減少傾向にある。なお、当該地域は農地が多く残り、また画地規模が戸建用地としてはやや大きいため総額の観点から新規参入者が少ないのが実情である。また、町内での住宅地取引は200㎡前後が多く、当該地域及び周辺の中心価格帯の把握には困難性を有している。
一般的要因大垣市の隣接町であるが土地需要は依然として弱い。池田町の人口・世帯数は県全体と同じく減少傾向にある。

丸山正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山正樹
価格23,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。
地域要因の将来予測当町内において、地理的条件が劣るため地価水準は、今後も下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、池田町を中心として、隣接の揖斐川町の住宅地域である。主たる需要者は、当該圏域に地縁性を有する一次取得者である。利便性が劣る地域であり、周辺は、農家住宅が多く、住宅地需要は弱い。取引件数が少なく、規模も様々であり、中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。また、町中心部までやや距離があり、戸建分譲がほとんど行われない地域である。
一般的要因人口は、微減傾向にある。高齢化率は、県平均より低いが、上昇率は、県平均を上回っている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4464693
北緯 136度5539471

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県揖斐郡池田町田畑字松原７１１番６

参考：近隣駅の地価相場

美濃本郷駅(地価相場 26,950円/㎡)北池野駅(地価相場 31,450円/㎡)池野駅(地価相場 31,450円/㎡)揖斐駅(地価相場 25,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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