兵庫県神戸市北区青葉台５番１４５(箕谷駅・谷上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,800円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市北区青葉台５番１４５(兵庫県神戸市北区青葉台３９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,800円/㎡としました。

兵庫県神戸市北区青葉台５番１４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市北区青葉台５番１４５
住居表示青葉台３９−２
価格38,800円/㎡
交通施設、距離箕谷、1,500m
地積192㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本幸生氏による調査レポート

不動産鑑定士山本幸生
価格38,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は需要の弱さを反映して下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄有馬線等の沿線で、神戸市北区に存する中規模一般住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は神戸市中心部等へ通勤する神戸市内の居住者が多く、市外からの転入需要は少ない。対象標準地は丘陵地にあって開発規模が中規模の住宅団地に存するが、最寄り駅への接近性や生活利便性が劣るため、土地需要は減退気味で地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、190㎡の土地で730万円程度である。
一般的要因金融緩和策等により地価は緩やかな上昇基調にある中、都心への接近性が劣る北区の住宅地価格は都心回帰のあおりを受け、下落傾向にある。

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格39,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はない。駅から遠い丘陵地にあって、地価の下落が継続している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅団地であり、高齢化の進行から供給物件の増加が懸念される。地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で中規模住宅の存する地域である。需要者は神戸市内の居住者が中心になると考えられる。高速道路の利用により三宮へのアクセスは良好であるが、古くに開発された丘陵地の住宅団地にあって高齢化が進行し、生活利便施設等も少なく、地価の下落が継続している。土地は対象不動産と同程度の規模で750万円前後が需要の中心である。
一般的要因神戸市北区の新興住宅地域等では人口の増加も見られるが、北区全体の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7674569
北緯 135度1520248

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

箕谷駅(地価相場 58,700円/㎡)谷上駅(地価相場 66,500円/㎡)山の街駅(地価相場 72,050円/㎡)北鈴蘭台駅(地価相場 72,050円/㎡)花山駅(地価相場 39,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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