茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外(竜ヶ崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,100円

2017年01月01日に行った茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,100円/㎡としました。

茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外
住居表示 
価格45,100円/㎡
交通施設、距離佐貫、6,000m
地積451㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況郊外型商業施設等が建ちつつある路線商業地域
前面道路の状況北30.0m県道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木和貴氏による調査レポート

不動産鑑定士植木和貴
価格45,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規分譲地等、背後住宅地の熟成度向上は続いている。
地域要因の将来予測路線商業地として今後も継続してゆくものと予測する。背後住宅地の熟成度向上は続き、地価は底値圏にあるため堅調な地価動向が続くと予想する。
市場の特性同一需給圏は概ね茨城県南地域のマイカー利用客が主体の郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者は圏内及び圏外の個人事業者及び法人事業者が主体である。商業地は幹線道路沿いへの出店が増えている傾向にあるが、定期借地権等での利用も多い。売買取引件数は少ないが不動産市況の回復傾向は続いている。総額については業種・業態により、取引される画地規模はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。
一般的要因①龍ケ崎市の人口は微減傾向。②都市計画道路等は事業進行中。③店舗等の出店はニュータウンの幹線道路沿いが中心である。

藤沼宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士藤沼宏明
価格45,100円/㎡
個別的要因角地であることから、看板効果等増価が認められる。台形については選好性に大きな影響はない。その他、個別的要因に変動はない。
地域要因路線商業地として繁華性の向上が認められるほか背後の住宅地も熟成しつつある。
地域要因の将来予測新規出店が見られ、背後の住宅地域の充実等と相俟って、路線商業地として発展傾向にあることから、今後もやや強含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は龍ケ崎市のほかに広域的に県南地区における路線商業地域及び普通商業地域である。ニュータウン地区の幹線道路沿いにはスーパーやレストラン、物販店等の大手資本が参入し集積度を高め、漸次新規店舗の進出も見られる。取引そのものは少ないが、これは事業採算の面から売買よりも事業用定借が主流となっているためと考えられる。中心価格帯は、規模等による価格差があって把握しにくいが、上記標準地の規模に見合う総額は妥当と判断される。
一般的要因①人口微減（旧市街減・ニュータウン増）、②龍ケ岡地区に建売分譲中、③中心商業地であるニュータウン内の幹線道路沿いで競争激化

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9369501
北緯 140度197781

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県龍ケ崎市字根町３３３５番茨城県龍ケ崎市久保台２丁目１番１２茨城県龍ケ崎市佐貫町字西根３６２番５１茨城県龍ケ崎市貝原塚町字長昌寺９８８番茨城県龍ケ崎市松ケ丘１丁目１５番６

参考：近隣駅の地価相場

竜ヶ崎駅(地価相場 19,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード