佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外(牛津駅・久保田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,600円

2017年01月01日に行った佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,600円/㎡としました。

佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外
住居表示 
価格30,600円/㎡
交通施設、距離牛津、700m
地積284㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域
前面道路の状況北西12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田好男氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田好男
価格30,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規出店はなく、引き合いは弱い。
地域要因の将来予測小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域である。近くの大型店舗等へ客足が流れ、厳しい状況が続いている。新規出店の土地需要は殆どないことから、今後も地価は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小城市及びその周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の中小規模の法人及び個人事業者が殆どを占める。周辺の大型店舗へ客足を奪われ、旧商店街は空き店舗も見られ活気がない。新規出店の兆しも無く、土地需要も弱いことから今後も地価は弱含みで推移していくものと予測する。土地は280㎡程度で900万円前後と思われるが、規範となる取引が少なく適正な価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因人口の減少は依然続いている。取引価格は住宅地・商業地とも下落幅が小さくなっている。新築住宅着工戸数は、増加傾向に転じている。

柿原弘介氏による調査レポート

不動産鑑定士柿原弘介
価格30,600円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因地域内に特別の変動要因はない。周辺の郊外型大規模店舗等に客足が奪われ商業地の需要が減少している。
地域要因の将来予測旧来からの小規模小売店舗等からなる商業地域である。地域内に特別の変動要因はなく当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね小城市及びその周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の中小規模の法人ないし個人事業者と判断する。旧来からの小規模小売店舗からなる商業地域で周辺の大規模小売店舗に客足を奪われ新たな店舗展開の動きはない。土地は250㎡∼300㎡程度で、価格帯は800万円∼900万円程度が需要の中心と考えられるが、取引価格はまちまちであり判然としない。
一般的要因大企業を中心に企業業績が改善し個人消費も回復しつつあるが、小城市への影響は特段見られず商業地需給動向は依然として弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2427426
北緯 130度2089766

参考：該当物件周辺マップ

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佐賀県小城郡牛津町大字牛津字牛津一８１１番１佐賀県小城郡小城町大字畑田字轡ヶ里１５６３番佐賀県小城郡牛津町大字牛津字一本柳２３番４１佐賀県小城市牛津町勝字前満江１４６２番１外佐賀県小城市牛津町勝字一本松１３２３番１０

参考：近隣駅の地価相場

牛津駅(地価相場 24,450円/㎡)久保田駅(地価相場 30,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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