佐賀県小城市牛津町勝字一本松１３２３番１０(牛津駅・久保田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,000円

2017年01月01日に行った佐賀県小城市牛津町勝字一本松１３２３番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,000円/㎡としました。

佐賀県小城市牛津町勝字一本松１３２３番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県小城市牛津町勝字一本松１３２３番１０
住居表示 
価格26,000円/㎡
交通施設、距離牛津、550m
地積217㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田好男氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田好男
価格26,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅・義務教育施設に近いことから人気はあるが、過去の水害被害の経験から地元での需要は弱含みである。
地域要因の将来予測牛津町内では、駅や小学校に近く住環境等に恵まれた地域であるが、牛津江川に隣接しており、地元では過去の水害被害の経験から需要は弱含みである。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小城市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が殆どを占める。小城市の人口減少は続いているが、特に当該地域の「牛津町勝」地区の人口減少率が目立つ。駅や義務教育施設に近い地域ではあるが、水害被害の経験から地元での需要は弱含みである。今後も地価は弱含みで推移していくものと予測する。土地は220㎡程度で600万円前後、新築戸建住宅で2，000万円∼2，500万円台が取引の中心と思われる。
一般的要因人口の減少は依然続いている。取引価格は住宅地・商業地とも下落幅が小さくなっている。新築住宅着工戸数は、増加傾向に転じている。

柿原弘介氏による調査レポート

不動産鑑定士柿原弘介
価格26,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因地域内に特別の変動要因はないが、当地域は住宅地需要の減少傾向が続いていることから地価の下落傾向が続くものと思料する。
地域要因の将来予測牛津町中心部に近い既存の中規模一般住宅からなる住宅地域で新たな住宅開発等はない。地域内に特別の変動要因はなく当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小城市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。当地域は牛津町中心部に近接する中規模一般住宅地域であり、当地域及び周辺地域には大きな開発はない。当地域の住宅地への需要が乏しく地価の下落傾向が続いている。土地は250㎡程度で価格帯は650万円程度が需要の中心であると思料するが、取引価格はまちまちであり判然としない。
一般的要因小城市の人口は微減傾向で、高齢化が進展している。取引価格はバラツキがあり土地取引件数も年により変動があるが新築住宅着工数は増加している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2559383
北緯 130度2020768

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

佐賀県小城郡牛津町大字牛津字牛津一８１１番１佐賀県小城郡小城町大字畑田字轡ヶ里１５６３番佐賀県小城郡牛津町大字牛津字一本柳２３番４１佐賀県小城市牛津町勝字前満江１４６２番１外佐賀県小城市牛津町牛津字牛津一８１２番１外佐賀県小城市三日月町樋口字江利一９３０番２２

参考：近隣駅の地価相場

牛津駅(地価相場 24,450円/㎡)久保田駅(地価相場 30,600円/㎡)小城駅(地価相場 26,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード