広島県三次市三次町１７４７番２外(尾関山駅・三次駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,100円

2017年01月01日に行った広島県三次市三次町１７４７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,100円/㎡としました。

広島県三次市三次町１７４７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県三次市三次町１７４７番２外
住居表示 
価格30,100円/㎡
交通施設、距離三次、2,200m
地積213㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本隆之氏による調査レポート

不動産鑑定士山本隆之
価格30,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三次市中心市街地近郊の熟成した住宅地域である。外部からの転入は少なく、宅地需要は弱い。地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅やアパート等が混在する古くからの住宅地域である。ほぼ熟成しており外部からの転入は少ない。近隣商店街の三次本通りも衰退傾向が続いている。地価の下落傾向も当面続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は三次市の中心市街地近郊の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は地縁性を有する個人であり、圏外からの転入は少ない。南畑敷町、畠敷町等の利便性のよい新しい住宅地との競合により、古い住宅地の需要は低迷している。中心となる価格帯は、土地のみで600万円∼700万円、新築戸建で2，100万円∼2，200万円前後と把握した。
一般的要因三次市は過疎・高齢化が進み、個人消費、賃金雇用状況は依然として厳しい状況にある。不動産市況も低迷が続いている。

平木三千人氏による調査レポート

不動産鑑定士平木三千人
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域であるが、拠点施設の移転、人口減少・高齢化等の相乗により、やや衰退気味で推移しており、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測旧来からの既成住宅地域であるが、人口減少、少子高齢化等により地域経済は緩やかな衰退傾向にあり、拠点施設となっていた文化会館の移転もあって需要は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、三次町地区・十日市地区を中心とする三次市中心市街地及びその周辺部の住宅地域である。主たる需要者は、市内居住者の1次ないし2次取得者が大半であり、地縁性を有するものが多く、同一需給圏外からの転入はあまり見られない。近年周辺においてミニ開発が散見されるものの、旧来からの既成住宅地域であり新規転入は少なく需要は弱い。土地のみ600万円程度、新築戸建で2，100万円程度が中心価格帯である。
一般的要因生活利便性の良い地域では地価は下げ止まり乃至回復傾向にあるが、郊外では人口減少、高齢化の進行等により地価の二極化が顕著になりつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8112174
北緯 132度8474269

参考：該当物件周辺マップ

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広島県双三郡作木村大字下作木字湊１６２３番広島県双三郡作木村大字下作木字湊１５３０番広島県双三郡作木村大字下作木字湊１５５８番１広島県双三郡三和町大字羽出庭字下成広８５０番１広島県双三郡三和町大字上板木字小原田５５２番４広島県双三郡三和町大字下板木字信原２８４番５広島県双三郡三和町大字敷名字市場４７９１番２広島県双三郡布野村大字下布野字大伴４２１番３広島県双三郡布野村大字戸河内字寺沖４９５番１広島県双三郡布野村大字上布野字小原１４７５番２広島県双三郡作木村大字大津字井手平２８４番５外広島県双三郡作木村大字下作木字中野郷１００２番７外広島県双三郡作木村大字大津字市ケ原３４６番広島県双三郡吉舎町大字安田字中祖１３７８番２広島県双三郡吉舎町大字矢野地字松出７７番２広島県双三郡三良坂町大字岡田字宝屋垣内１６６番２広島県双三郡三良坂町大字田利字八月田３１８番２広島県双三郡三和町大字上壱字繁波羅３４１５番１広島県甲奴郡甲奴町大字小童字欠ケ戸２９４２番２広島県甲奴郡甲奴町大字宇賀字本郷１２３５番２広島県甲奴郡甲奴町大字本郷字時兼６７６番１広島県甲奴郡甲奴町福田字大迫６１５番７外広島県甲奴郡甲奴町大字本郷字近屋２１０７番１外広島県双三郡君田村大字東入君字向松ケ瀬２２９番広島県双三郡君田村大字櫃田字矢隅７４５番１外広島県双三郡君田村大字泉吉田字迫組１６３番１広島県双三郡君田村大字藤兼字南組３４２番広島県双三郡君田村大字東入君字本郷６３８番１外広島県双三郡吉舎町大字三玉字沖田５９４番５広島県三次市三和町敷名字市場４７９１番２

参考：近隣駅の地価相場

尾関山駅(地価相場 68,050円/㎡)三次駅(地価相場 106,000円/㎡)西三次駅(地価相場 68,050円/㎡)八次駅(地価相場 48,950円/㎡)粟屋駅(地価相場 30,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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