静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７(袋井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,900円

2017年01月01日に行った静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,900円/㎡としました。

静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県袋井市梅山字井沼２３９１番１７
住居表示 
価格31,900円/㎡
交通施設、距離袋井、4,500m
地積264㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

田島克彦氏による調査レポート

不動産鑑定士田島克彦
価格31,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市南部方面に位置し、自然災害リスクを有すること、並びに相対的地位の低下から需要は弱い。格別な変動要因はない。
地域要因の将来予測袋井市南部、旧浅羽町に位置する住宅地域であり、相対的地位の低下が進み、今後も同様の状況で推移すると予測する。生活利便性に劣ること等から需要は依然低調であり、地価はやや下落基調に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は旧浅羽町内の住宅地域の他、袋井市及び隣接市南部の住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する旧浅羽町内の居住者が中心であり、外部からの転入者は殆ど見られない。旧浅羽町中心部に近く、居住環境は比較的良好であるが、袋井市中心部から離れ生活利便性に劣ること等から、需要は低調な状況が続いている。土地は概ね500万円∼1，000万円程度、新築の戸建物件は概ね2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因欧米諸国及び新興国社会経済の動向、為替変動による原材料価格の動向等から、景気回復は限定的で、住宅投資は個別化・二極化傾向が強まっている。

安本耕治氏による調査レポート

不動産鑑定士安本耕治
価格32,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧浅羽町中心部近くの住宅地域であるが、外部からの需要は弱い状態が続いている。
地域要因の将来予測旧浅羽町の住宅地域で、市内での供給が多い中、外部からの需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は袋井市南部の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する一次取得者を中心とし、同一需給圏外からの転入は殆ど見られない。浅羽支所近くの整備された住宅地域で安定した住環境が維持されているが、市の中心部から離れた地域で利便性に劣り、行政の中心移転による影響もあり土地需要は弱い状態が続いている。土地は600万円∼1，000万円程度、建売は2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因住宅投資は、低金利等を背景に分譲住宅を中心に好調を維持している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度70881749999999
北緯 137度9302413

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県磐田郡浅羽町梅山字井沼２３９１番１７静岡県袋井市愛野字池ノ谷１９３番１静岡県袋井市旭町１丁目９番２外静岡県袋井市堀越３丁目２０番４外静岡県磐田郡浅羽町諸井字山田１３５７番７静岡県磐田郡浅羽町諸井字東田１１９７番６

参考：近隣駅の地価相場

袋井駅(地価相場 57,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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