静岡県磐田市上神増字井東１４９７番(豊岡駅・敷地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,000円

2017年01月01日に行った静岡県磐田市上神増字井東１４９７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,000円/㎡としました。

静岡県磐田市上神増字井東１４９７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県磐田市上神増字井東１４９７番
住居表示 
価格34,000円/㎡
交通施設、距離磐田、14,000m
地積272㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅と農地が混在する集落の中心に近い住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

河原氏による調査レポート

不動産鑑定士河原
価格34,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因交通アクセスの向上はあるものの、利便性に劣る調整区域の住宅地域であり、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域で、格別な変動要因はないものと予測される。新東名高速道路の開通により交通アクセスの向上が見られるが、需要は地縁性を有し限定的で、地価は弱含みに推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は旧豊岡村を中心に旧磐田市北部及び隣接する浜松市浜北区、天竜区の住宅地域一円。需要者は旧豊岡村の地縁性を有する1次取得者が中心であるが、1次取得者は分譲地を選好する傾向が強い。需要の中心は、土地が600万∼1，000万円程度、新築戸建で2，000万∼2，500万円程度である。
一般的要因地元大手企業の業績に明るさが見られるが、中小企業への波及は限定的である。住宅需要の一部に回復傾向は見られるが、2極化傾向が顕著である。

村井秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士村井秀樹
価格34,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧豊岡村の市街化調整区域内の既成集落地域に位置することから、総じて土地需要は弱い。
地域要因の将来予測格別な変動要因は見当たらず、旧豊岡村の市街化調整区域内の既成住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。また地価は地縁性を有する需要が中心であることから、やや弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧豊岡村を主に隣接する旧磐田市北部、旧天竜市南部、森町の一部を内包する住宅地域一円。需要者は地縁性を有する一次取得者を中心とし、周辺市域からの転入は限定的である。土地利用の変化に乏しい市街化調整区域内の既成集落地域であることから、土地需要は依然として弱い状況にある。土地は800万円∼1000万円程度、新築の戸建物件は2300万円から2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因地場産業の回復波及の遅れと各種将来不安の中、政策による下支え効果はあるものの、消費者心理の改善は限定的で、住宅投資は二極化傾向が顕著。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8212462
北緯 137度8384859

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

豊岡駅(地価相場 47,500円/㎡)敷地駅(地価相場 34,000円/㎡)上野部駅(地価相場 46,800円/㎡)遠州芝本駅(地価相場 48,200円/㎡)遠州岩水寺駅(地価相場 47,900円/㎡)西鹿島駅(地価相場 46,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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