秋田県能代市二ツ井町字下野４４番６(二ツ井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,000円

2017年01月01日に行った秋田県能代市二ツ井町字下野４４番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,000円/㎡としました。

秋田県能代市二ツ井町字下野４４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県能代市二ツ井町字下野４４番６
住居表示 
価格11,000円/㎡
交通施設、距離二ツ井、850m
地積204㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

白沢啓氏による調査レポート

不動産鑑定士白沢啓
価格11,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型店舗に近く利便性に恵まれた既成住宅地域で近頃水道が整備されたものの、道路幅員が狭く選好性に劣るため需要は低調である。
地域要因の将来予測地域経済の低迷や人口減少等により住宅地需要は減退しているが、旧町市街地の旧態依然とした住宅地域は発展的要素が見当たらず、地域は現状維持、地価は引続き下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は二ツ井地区を中心とした市郊外の住宅地域乃至は商住混在地域。需要者は地区内居住者や地縁・血縁等による限定市場である。中心市街地まで遠く発展的要素に乏しい当地区には安定的な雇用の場が不足しており、経済的な先行き不安や人口減少・高齢化等の構造的問題が深刻化している。そのため、相続を契機とした供給圧力が強いものの需要は極めて少なく、取引される規模や価格もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けているが、人口減少や高齢化の進行、雇用不安等を背景として住宅地需要は弱めの動きが続いている。

成田忠一氏による調査レポート

不動産鑑定士成田忠一
価格10,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧二ツ井町の中心部に近い住宅地域であるが、道路幅員が狭く、上記一般的要因及び周辺の小規模分譲地との競争から、住宅地需要は低迷している。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、土地の標準的使用は現状維持と予測する。人口減少、地域経済の低迷等により住宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向を継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、二ツ井地区の住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心は当該地区に居住もしくは地縁・血縁を有する者である。地域経済が長期低迷するなか、雇用及び所得不安等から需要は弱含みで、さらに、人口減少に伴う空き家の増加等、構造的に供給圧力が顕在化している状況で、住宅地需要は低迷している。土地取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因人口減少や、地域経済の低迷による雇用及び所得不安があるなかで、住宅地需要は弱含みで、新規開発による住宅地供給も少ない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度2078648
北緯 140度2361845

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二ツ井駅(地価相場 11,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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