島根県雲南市木次町木次９２番(木次駅・日登駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,400円

2017年01月01日に行った島根県雲南市木次町木次９２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,400円/㎡としました。

島根県雲南市木次町木次９２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県雲南市木次町木次９２番
住居表示 
価格22,400円/㎡
交通施設、距離木次、850m
地積170㎡
形状(1.0:4.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北東6.3m市道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小村光寛氏による調査レポート

不動産鑑定士小村光寛
価格22,400円/㎡
個別的要因角地であるが、側道の状況から、特に増加要因とは認められない。
地域要因木次町の旧来からの既成商店街である。駅周辺での大型店再建により新規企業の進出があり、地域経済へのカンフル剤として期待されている。
地域要因の将来予測中心商業地域は大型店舗等が集積する下熊谷地区で、旧来型の市内の既成商業地は住宅地化が進行する。細長い帯状の画地が多い旧来型の商店街は衰退していることから、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は雲南市木次町内の中心市街地外れに所在する商業地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する事業者である。当地の需給動向は大型店舗などへの顧客流出も見られ低調である。人口減少や地方経済がまだ好転していない現状から、土地の供給圧力が強い一方で、需要は全般に弱く、営業不振、店舗の閉鎖もあり、需給は弱含みである。市場の中心価格帯は土地価格で総額400万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因大型店舗の郊外進出等による商業地域分散化の影響・商業地取引の減少の継続等により、中心商業地の需要は減退している。

福田満信氏による調査レポート

不動産鑑定士福田満信
価格22,300円/㎡
個別的要因角地であるが、測道の状況から優位性が認められず、個別的要因に変動は認められない。
地域要因住宅が介在する既成商店街であり、郊外型店舗との競合から地域的に衰退し、地価下落傾向にある地域。
地域要因の将来予測小売店舗中心の既成商業地域であり、郊外型大型店舗との競合から、細長い帯状の画地が多い旧来型の商店街は衰退している。地域的衰退や、市庁舎移転の影響もあるため、当面は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、雲南市に所在する商業地域及び周辺混在地域の範囲。需要者の中心は市内に地縁性を有する事業者が殆どであり、圏域外からの転入者は少ない。旧来型の既成商業地域は郊外型店舗との競合から集客力が低下し、地域的な衰退傾向にある。潜在的な売却希望が認められるものの、既成商業地の需要は減退している。土地は規模200㎡程度で総額500万円以下の物件が需要の中心であるが、新規投資による出店は稀である。
一般的要因都市部を中心に経済の改善が認められ、地価は底値水準に近いが、地方圏は全般的に設備投資や消費の回復が弱く、商業地需要は総じて低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度2888587
北緯 132度9003527

参考：該当物件周辺マップ

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島根県飯石郡三刀屋町大字古城４６１番１外新潟県加茂市神明町１丁目４７２番９外島根県大原郡木次町大字木次１０２番２外島根県大原郡木次町大字新市４４１番島根県大原郡木次町大字里方５１２番１外島根県飯石郡三刀屋町大字給下１１１番外島根県飯石郡三刀屋町大字多久和５５８番６外島根県飯石郡三刀屋町大字三刀屋３５番２外島根県雲南市木次町新市４４１番

参考：近隣駅の地価相場

木次駅(地価相場 24,900円/㎡)日登駅(地価相場 25,700円/㎡)南大東駅(地価相場 24,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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