栃木県日光市今市字春日町４９３番３(上今市駅・今市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,300円

2017年01月01日に行った栃木県日光市今市字春日町４９３番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,300円/㎡としました。

栃木県日光市今市字春日町４９３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県日光市今市字春日町４９３番３
住居表示 
価格34,300円/㎡
交通施設、距離下今市、900m
地積605㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事業所、住宅等が混在する近隣商業地域
前面道路の状況北東15.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大出卓氏による調査レポート

不動産鑑定士大出卓
価格34,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の市街地活性化事業の影響を間接的に受けているものの、地方都市の既成商業地域の衰退化傾向を受け、当該地域も同様に繁華性を弱めている。
地域要因の将来予測市街地内の既成商業地域で、周辺の市街地活性化事業の影響を間接的に受けているものの、地方都市の既成商業地域の衰退化傾向を受け、当該地域も同様に繁華性を弱めており、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は日光市の商業地域及び店舗等の立地可能な一円の圏域。需要者の中心は店舗等の事業を営む法人等と判断される。同一需給圏では郊外部の新規路線商業地域に大規模店舗が多く出店したこと等により、立地による選別化が進行している。また、近年は事業用定期借地権の設定に基づく出店も増え、土地需要が取引として顕在化されないことも多い。土地の取引規模及び価格にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因日光市の人口減少傾向は継続しており、高齢化率は県平均を上回る。平成27年の観光客宿泊数は約352万人で東日本大震災前の水準を回復した。

市村明洋氏による調査レポート

不動産鑑定士市村明洋
価格34,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地条件は地域内において標準的だが、奥に細長い画地は、駐車場を必要とする近年の店舗形態では利用しづらい。
地域要因地域東方の日光街道沿いに開業した道の駅は依然賑わいを見せているが、近隣地域を含む周辺地域への波及は見られない。
地域要因の将来予測旧今市市中心部の既成商業地域で観光地的な要素も有することから、今後も一定の商況を維持することが見込まれるが、繁華性は減退しており、地価はやや下落傾向で推移することが予測される。
市場の特性同一需給圏は、日光市内の商業地域。近年、新規の出店は郊外の幹線沿いが大半であり、観光関連施設は旧日光市や鬼怒川地区に集中していることから、旧今市市中心部の既成商業地域における需要者は地元事業者が多い。近隣地域のように観光客の回遊が少ない地域においては商況が厳しく、不動産取引は低迷している。したがって、市場の中心価格帯は見い出しにくいが、単価としては㎡当たり3∼4万円程度のものが多く、低廉な取引も見られる。
一般的要因日光地区では観光客数が回復し、新規出店も見られる。一方、人口減少が顕著な中で、観光地以外では商況の回復は見られず、新たな動きは少ない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7256187
北緯 139度6835002

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上今市駅(地価相場 27,700円/㎡)今市駅(地価相場 31,000円/㎡)下今市駅(地価相場 31,000円/㎡)大谷向駅(地価相場 26,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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