茨城県桜川市友部字水代２０７番７(羽黒駅・岩瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,000円

2017年01月01日に行った茨城県桜川市友部字水代２０７番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,000円/㎡としました。

茨城県桜川市友部字水代２０７番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県桜川市友部字水代２０７番７
住居表示 
価格18,000円/㎡
交通施設、距離羽黒、350m
地積166㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い小学校に近い住宅地域
前面道路の状況東7.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格18,000円/㎡
個別的要因東向きの中間画地であり競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。
地域要因旧岩瀬町の羽黒駅に近い既存住宅地域であるが需給は停滞しており、駅前の宅地開発の他は地域要因にも特段の変動はなく、地価は微減傾向が続く。
地域要因の将来予測羽黒駅に近く、小学校にも近接した既成住宅地域で、近隣地域の発展を促すような要因は特になく、将来的にも現状のまま推移し、宅地需要は弱含みであり地価は当面微減傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧岩瀬町を中心とする桜川市、及び隣接する筑西市、笠間市の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者で、地縁的関係者が多く、同一需給圏外からの需要は少ない。近隣地域は羽黒駅徒歩圏の住宅地域であるが、商業施設との接近条件が悪く、品等においても区画整理地や分譲地に劣り、需要は弱含み。需要の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で400万円前後、新築戸建物件では2，000万円程度と把握される。
一般的要因過去5年間の人口減少率は6．9％で県平均の1．7％を大きく上回り、過疎化が深刻。岩瀬駅圏の区画整理地等の一部地域を除いて需給関係は停滞。

鈴木信也氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信也
価格18,000円/㎡
個別的要因道路方位についてはやや優れるが、その他の個別的要因については標準であり、選好性に大きな影響は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因ヤマダ電機テックランド桜川店跡にドラッグストアトライウェル桜川店が開店（平成28年9月17日）
地域要因の将来予測「友部」地区は、同一需給圏の中では、駅や小学校に近接する利便性に優れた地域であり、概ね安定的に推移していくものと予測される。地方経済はいまだ脆弱性があり、地価は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、桜川市を中心として隣接市を含む圏域。需要者の中心は旧「岩瀬」町域に地縁を有する個人で、同一需給圏外からの転入者は多くない。「友部」地区は駅や小学校に近接する利便性の高い地域ではあるが、住宅地の需要は住環境の良好な新規分譲地にシフトしており、旧来からの住宅地の需要は脆弱である。市場での中心価格帯（総額）は地積等によりバラツキがあるが、単価的には概ね坪当たり5∼6万円／前後と把握される。
一般的要因桜川市の人口は減少傾向（5年間でマイナス6．9％）にある。高齢化率は30．7％と県平均27．6％を上回る。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3564282
北緯 140度1442354

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県西茨城郡岩瀬町西小塙字宿３８８番外福島県岩瀬郡岩瀬村大字滝字滝原２５番茨城県西茨城郡岩瀬町友部字関田９６６番１茨城県西茨城郡岩瀬町磯部字馬場６６４番茨城県西茨城郡岩瀬町友部字宮前１５７０番１茨城県桜川市磯部字馬場６６４番茨城県桜川市西小塙字馬場下１１２番２茨城県桜川市磯部字馬場６６４番

参考：近隣駅の地価相場

羽黒駅(地価相場 29,800円/㎡)岩瀬駅(地価相場 18,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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