長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４(湯田中駅・上条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,700円

2017年01月01日に行った長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,700円/㎡としました。

長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４
住居表示 
価格33,700円/㎡
交通施設、距離湯田中、近接
地積101㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店舗、温泉施設等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況西8.2m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

和田幸史氏による調査レポート

不動産鑑定士和田幸史
価格33,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因湯田中駅前等における新規飲食店舗開業、既存旅館の外国人観光客向け宿泊施設への改修等の動きがみられ、不動産需給はいくらか上向きである。
地域要因の将来予測湯田中駅周辺等における新規店舗、外国人観光客向け宿泊施設の開業等の動きにより、不動産需給に改善傾向がみられているが、場所・用途等の限定があり本格的な需給回復にはしばらく時間を要するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山ノ内町を中心として隣接する市町村も含む商業地域の圏域。需要者の中心は町内の小売・サービス業等の事業者とみられるが県内外の需要もある。近隣地域は湯田中渋温泉街への入り口である湯田中駅前商業地域に位置するが、温泉街の観光客数はピーク時から大きく落ち込み低迷しており不動産需給は停滞感が強い。土砂災害警戒区域内に位置するが地価への影響は殆ど認められない。不動産取引が少ないため中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因山ノ内町の観光客数の低迷は続いているが、新規店舗、外国人観光客向け施設等の開業により不動産需給に多少改善傾向がみられてきている。

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格33,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昨年、観光まちづくり会社が湯田中温泉街でゲストハウスと飲食店を各2軒開業したが、現在のところ不動産市場への影響は見られない。
地域要因の将来予測長野電鉄長野線の終着駅である湯田中駅前の商業地域。観光まちづくり会社を中心とする温泉街活性化策が始まりその効果が期待されるが、足許は主力観光業の不振から地価は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は山ノ内町を中心とした中野市、飯山市等北信地域の商業地域である。需要者は地元の土産物店等の店舗兼住宅地を求める事業者が想定される。近年外国人観光客が増加しているが、温泉・スキー客を中心とする入込客の減少から主力の観光業の不振が続いており不動産需要は低調である。なお土砂災害警戒区域の末端に位置するが地価への影響は殆ど認められない。町内商業地の取引が少ないことから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因主力の観光産業はスノーモンキーの世界的名声から外国人客は増加しているものの、全体の入込客数はピーク時の半分以下に留まり不振が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7337964
北緯 138度4337058

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字下川原５番９２長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字横道東８９４番３長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南３０１０番外１筆

参考：近隣駅の地価相場

湯田中駅(地価相場 31,100円/㎡)上条駅(地価相場 33,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード