長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３(湯田中駅・上条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,500円

2017年01月01日に行った長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,500円/㎡としました。

長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３
住居表示 
価格28,500円/㎡
交通施設、距離湯田中、860m
地積236㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並び、小学校に近接する熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測温泉街に近接する熟成した住宅地域であり現状のまま推移するものと予測する。町の主力産業である観光業がスキー・温泉客の減少から不振が続いており人口減少・高齢化の進展もあって地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は山ノ内町及び隣接市町村の住宅地域。需要者は同町居住者の世帯分離又はUターン等同町に地縁・血縁を有する者が中心となる。通学・通勤の利便性から中心部周辺に移り住む動きが見られるものの、人口減少・高齢化が進展しているため、不動産需要は低調であり取引件数は少なく安値取引も散見される。斯かる状況から、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因主力の観光産業はスノーモンキーの世界的名声から外国人客は増加しているものの、全体の入込客数はピーク時の半分以下に留まり不振が続いている。

和田幸史氏による調査レポート

不動産鑑定士和田幸史
価格28,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られない。商業施設、公共施設に近接する利便性を有する既成住宅地域であるが、需給動向に変化は見られない。
地域要因の将来予測ホテル・旅館街に近接する既成住宅地域であり、地域要因の大きな変動は認められず当面現状のまま推移するものと予測する。高齢化の進展、町内観光産業の不振を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山ノ内町を中心として隣接する中野市を含む住宅地域の圏域。需要者の中心は地元居住者及びその関係者であり圏外からの転入は少ない。近隣地域周辺にはホテル・旅館・店舗等の商業施設や公共施設が数多く立地するが、これらの施設の勤務者は中野市から通勤するケースが多く、町内で住宅地を購入しようとする動きは弱い。近隣地域及びその周辺における標準的な価格水準は土地総額で5百万円前後程度とみられる。
一般的要因山ノ内町の人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回る水準で推移。観光客数は近年はほぼ横這いであるが、ピーク時からは大きく減少している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7337964
北緯 138度4337058

参考：該当物件周辺マップ

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長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字下川原５番９２長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字横道東８９４番３長野県下高井郡山ノ内町大字平穏字町南３０１０番外１筆

参考：近隣駅の地価相場

湯田中駅(地価相場 31,100円/㎡)上条駅(地価相場 33,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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