岐阜県本巣市長屋字新開４８７番２８(本巣駅・織部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,100円

2017年01月01日に行った岐阜県本巣市長屋字新開４８７番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,100円/㎡としました。

岐阜県本巣市長屋字新開４８７番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県本巣市長屋字新開４８７番２８
住居表示 
価格32,100円/㎡
交通施設、距離穂積、9,000m
地積137㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農地も多い国道背後の住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格32,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模商業施設「モレラ岐阜」には比較的近いが、住宅需要は弱く静態的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は本巣市内の主要幹線道路である国道157号線背後の住宅地域で、周辺部を含め新規の分譲住宅販売はあまり見られず、今後も当分の間は現状維持程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は本巣市及び北方町の住宅地域で、価格牽連性が強いのは旧糸貫町住宅地域。需要者の中心は一次取得のサラリーマン層。当該地域の周辺部は入会地が多く、現在入会地の払い下げが進行中で、今後は不動産取引が活発化する可能性はあるが、現状では不動産取引は低迷している。なお、当該地域及び周辺部での中心価格帯は土地150㎡程度で500万円程度と思料する。
一般的要因本巣市全体の人口は平成25年以降減少傾向にある。住宅着工件数は平成28年以降はやや減少傾向にある。

豊田真弘氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田真弘
価格32,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境の変化に乏しく、地域要因は静態的であり、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測市の中心部からやや離れており、利便性等が劣ることから、需要は弱い。地域要因に大きな変動もなく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、本巣市南部及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、本巣市内在住の一次取得者である。本巣市南部は、周辺市町と比較した割安感があるが、市街地より北へ向かうほど人気は低くなっており、当地域も取引は比較的少なく、需要は弱い。土地価格は規模にもよるが500∼1000万円程度、新築戸建分譲は2000万円程度が需要の中心になっている。
一般的要因本巣市の人口は微減傾向にあるが、高齢化率は上昇している。景気は緩やかな回復傾向にあるものの、地域経済は依然として厳しい状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4830469
北緯 136度6787656

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県本巣郡本巣町大字文殊字小馬場５７番２０岐阜県本巣郡真正町政田字柳原２１６１番岐阜県本巣郡真正町十四条字村ノ内７９７番１岐阜県本巣郡真正町政田字溝口１３３３番岐阜県本巣郡根尾村門脇字西畑５８番１岐阜県本巣市政田字新立１６０２番４外岐阜県本巣市三橋字三本木４１番１外岐阜県本巣市曽井中島字東川原４９０番７

参考：近隣駅の地価相場

本巣駅(地価相場 32,100円/㎡)織部駅(地価相場 29,150円/㎡)糸貫駅(地価相場 39,200円/㎡)モレラ岐阜駅(地価相場 39,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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