宮城県大崎市鳴子温泉字湯元１番９(鳴子温泉駅・鳴子御殿湯駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
29,200円
2017年01月01日に行った宮城県大崎市鳴子温泉字湯元１番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県大崎市鳴子温泉字湯元１番９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 29,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鳴子温泉、90m |
| 地積 | 116㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の店舗が建ち並ぶ温泉街の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高橋徳夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋徳夫 |
|---|---|
| 価格 | 29,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模・形状等は地域内のほぼ標準であり、店舗敷地としての競争力は普通程度といえる。 |
| 地域要因 | 観光入込客数の減少から地区内の老舗旅館の破産・営業譲渡が相次ぎ、商店街の衰退に歯止めが掛からない状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 温泉街として商況の衰退が続いており、観光客も平成4年のピーク時に比べほぼ半減している。閉鎖店舗も増えており、この傾向は今後も続くと予測。発展的要素も見当たらず、地価下落傾向は当面続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大崎市及び周辺市町の既存商業地・観光地に広域に及ぶ。特に大崎市北西部の鳴子・岩出山地区内の商業地との代替競争関係が強い。需要者は地縁のある個人事業主が中心であり、近年鳴子・岩出山地区外からの参入はほとんど見られない。商業地としては衰退傾向にあり、店舗等の売却・賃貸物件は見られるが引合いは非常に弱い。不動産取引の絶対数が少なく、中心となる取引価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 大崎市及び周辺市町の基幹産業である農業が米価下落に伴い、従事者等の所得にも影響している。 |
大場博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大場博 |
|---|---|
| 価格 | 29,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 近隣地域内の他の画地に対し、競争力の点などで特別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 前年に対し特別の大きな変動要因はないが、後継者難などもあり、商店街としては長年の衰退傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 観光客の減少化傾向等に伴い店舗等への更新投資の気運は弱く、旧態依然とした商店街で投資対象となりにくく、価格は当面下落傾向を続けるものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧鳴子町、旧岩出山町、旧古川市周辺の住宅併用の店舗用地を主とする地域とみられ、主たる需要者は個人及び地元の中小事業主である。価格は消費支出の伸び悩みを反映し、また観光地域としての顧客吸引力の相対的な低下、後継者難などから旧鳴子町外からの需要は弱いとみられ、当面は下落傾向が続くと予想され、取引の中心価格帯は標準的画地規模の土地で300万円台半ばと推測される。 |
| 一般的要因 | 県内の雇用に関する経済指標には改善の傾向がみられるが、消費に関する経済指標は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度7438036 北緯 140度716675 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県玉造郡鳴子町字新屋敷１２２番１３宮城県玉造郡鳴子町字湯元１番９宮城県玉造郡鳴子町字上鳴子６１番７宮城県玉造郡鳴子町字大畑８１番２宮城県大崎市鹿島台平渡字新屋敷下１２３番３宮城県大崎市岩出山池月字下宮孝前１８番２外宮城県大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
参考：近隣駅の地価相場
鳴子温泉駅(地価相場 25,350円/㎡)鳴子御殿湯駅(地価相場 21,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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