宮城県大崎市古川小稲葉町１０１番５(塚目駅・古川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
21,200円
2017年01月01日に行った宮城県大崎市古川小稲葉町１０１番５(宮城県大崎市古川小稲葉町３−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県大崎市古川小稲葉町１０１番５ |
| 住居表示 | 古川小稲葉町３−４０ |
| 価格 | 21,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 古川、1,700m |
| 地積 | 224㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
淺川和徳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 淺川和徳 |
|---|---|
| 価格 | 21,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺は熟成した戸建住宅地域が形成されており、要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路条件はやや劣るが、比較的閑静な住環境で、戸建住宅地域として熟成している。今後住環境等に大きく影響を与えるような事象の発生は考え難いため、当面は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧古川市の住宅地域。需要者の中心は市内に通勤する給与所得者層で、市外からの転入者は少ない。幅員や系統・連続性など街路条件の優れる物件に需要が集まる一方、前記街路条件等の劣る物件への需要は相対的に弱く、地価は二極化傾向が進んでいる。ただし、長らく続いた地価の下落により、総額の観点から値頃感のある物件については、需要は底堅い。土地で500万円前後、新築戸建住宅で2，000万∼2，500万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 古川地区の人口は横ばい、世帯数は微増。郊外では宅地転用による土地供給が続いている。街路条件等の優劣によって、土地需要は二極化傾向が進行。 |
高橋徳夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋徳夫 |
|---|---|
| 価格 | 21,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模・形状は標準的であり、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 農地を転用したミニ開発も想定されるが、分譲する地元不動産業者はJR「古川」駅南東の大幡・中里地区へ移行している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧古川市の南西部地区であり、農地のミニ開発により宅地供給が旺盛な地域。大型住宅団地「穂波の郷」と競合した影響もあって、ミニ開発地の供給過剰が懸念される。地価は多少の下落傾向。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧古川市の市街地周辺の新興住宅地域一円。需要者は市内に通勤する給与所得者を中心として、隣接市町からも転入がある。大規模団地「穂波の郷」の宅地大量供給が完了した。取引の中心的価格帯は、土地が500万円前後、新築戸建は2000万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 大崎市のうち古川地域は、住宅地の大量供給及び業者間の過当競争等から、分譲価格の値下げ競争が続いており、地価は多少弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度5693472 北緯 140度9518223 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
塚目駅(地価相場 20,900円/㎡)古川駅(地価相場 42,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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