埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１(北鴻巣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


17,200円

2016年01月01日に行った埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,200円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
住居表示 
価格17,200円/㎡
交通施設、距離北鴻巣、3,800m
地積321㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域
前面道路の状況北西5.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格17,100円/㎡
個別的要因北西道路のため日照がやや悪く、物件の選別化傾向から競争力がやや劣る。個別的要因の変動はない。
地域要因都市計画法第34条第11号の指定を受けるが、利便性の劣る地域で、一般的要因の影響（二極化）もあって、地価は若干の下落が続いている。
地域要因の将来予測市街化調整区域内に位置するが、都市計画法第34条第11号の区域指定を受け、今後は農地等の宅地化が徐々に進んでいくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね鴻巣市及び北本市郊外の市街化調整区域に属する農家集落地域である。都市計画法第34条11号、12号の開発も一段落して、取引は少ない。需要者は同一需給圏内の地縁者または開発業者であり、圏域外からの転入は少ない。一般的要因により、二極化傾向が見られ、市街地から遠隔する当該近隣における需給は弱含みに推移している。需要の中心は、開発素地で15千円∼25千円／㎡程度で、個別性により取引価格に差異が生じがちである。
一般的要因アベノミクス効果と消費増税の駆け込み需要が一段落した後、市街部は横這い傾向、郊外部は若干の下落傾向で、ここ一年は概ね落着いた状況にある。

石井依子氏による調査レポート

不動産鑑定士石井依子
価格17,200円/㎡
個別的要因地域の標準的画地と比較して、接面方位から日照面での居住快適性がやや優るものの、個別的要因に特に変動は認められない。
地域要因各種便益施設への接近性に劣ること等から、需要の回復は見られない。
地域要因の将来予測農地や未利用地の宅地化も散見されるものの、外部エリアからの需要流入は少なく、当分の間現状維持で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね鴻巣市、北本市及び行田市内の市街化調整区域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人であり、圏外からの転入は少ない。都市計画法第34条第11号区域に指定されているものの、宅地需要は弱く、地価は依然として下落傾向で推移している。土地は300㎡程度で500万∼700万円、新築戸建物件で1千万円半ばから2千万円前半が取引の中心となっている。
一般的要因鴻巣市においては、人口が微減傾向に推移し、高齢化も進捗している中で、立地条件、画地条件如何による二極化が続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0954434
北緯 139度507659

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北鴻巣駅(地価相場 65,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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