埼玉県鴻巣市関新田字二番２６０番１の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,300円

2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市関新田字二番２６０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,300円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市関新田字二番２６０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市関新田字二番２６０番１
住居表示 
価格13,300円/㎡
交通施設、距離鴻巣、7,100m
地積329㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格13,300円/㎡
個別的要因南西側道路に接面するので、競争力は若干優る。その他個別的要因の変動はない。
地域要因交通接近条件が悪く利便性の劣る集落地域であることから、二極化の影響を受け、地価は緩やかな下落状態にある。
地域要因の将来予測農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域で、都市計画法第34条第11号の区域指定を受け、開発可能性を有する地域であるが、開発も一段落し当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市及び加須市の圏域に属する市街化調整区域内の集落地域である。需要者の中心は同一需給圏内の地縁的選好性を有する個人等が中心で、同一需給圏外からの転入は少ない。当該地域は農家住宅等を中心とする駅・市街地から遠隔の市街化調整区域であり、需要は低位に推移しており、地価は下げ止まっていない。需要の中心となる価格帯は土地330㎡程度で450∼550万円程度である。
一般的要因アベノミクスの効果不足、消費増税先送り、マイナス金利政策、将来不安等により個人の消費動向は依然停滞気味で、日本経済はまだら模様にある。

牧元航也氏による調査レポート

不動産鑑定士牧元航也
価格13,300円/㎡
個別的要因南西道路のため、北道路よりも居住の快適性は良く、競争の程度は優れる。その他の個別的要因の変動はない。
地域要因鴻巣駅徒歩圏を完全に外れており、交通接近条件が悪く、需要も弱い。
地域要因の将来予測鴻巣駅徒歩圏を完全に外れた市街化調整区域内の住宅地域で、需要も弱く、今しばらく地価も弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市、加須市等の市街化調整区域で、需要者の中心は鴻巣市、北本市等の地縁的選好性を有する個人で、圏域外からの転入は少ない。鴻巣駅の徒歩圏を完全に外れた市街化調整区域にあって、需要は弱含みで、土地取引も低位に推移している。取引の中心は300㎡程度で400∼500万円程度である。
一般的要因低金利、住宅ローン減税等の政策があり景気は、緩やかな回復基調にあるが、一部に遅れもみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0988434
北緯 139度5267006

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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