青森県青森市大字矢田字下野尻１７番５(野内駅・矢田前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
8,600円
2016年01月01日に行った青森県青森市大字矢田字下野尻１７番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を8,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 青森県青森市大字矢田字下野尻１７番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 8,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 野内、2,900m |
| 地積 | 371㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模農家住宅に一般住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
島根幹夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 島根幹夫 |
|---|---|
| 価格 | 8,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当近隣地域に対する有効需要は、高齢化、若年層の流出から弱く、地価は下降傾向を示している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅地域であり、当近隣地域に地縁・血縁関係を有する者が主な需要者であるが、若年層の流出から、当近隣地域に対する有効需要は極めて少なく、地価は下降傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青森市の市街化調整区域内の農家住宅地域全域。需要者は、世帯分離した世帯（いわゆる分家）が大部分であり、同一需給圏外からの需要者は極めて少ない。地元経済には明るい兆しが見られるものの、農家経済の不振並びに農家住宅地域である地域的特性から、転出、転入の動きは少なく、需給は弱い。取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 平成27年の水稲の単収は、対前年比＋2．7％であるものの、農家経済は依然として厳しい状況が続いている。 |
後藤薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 後藤薫 |
|---|---|
| 価格 | 8,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 青森市東方郊外、矢田地区の住宅地域であるが、若年層の流出による高齢化や農業所得の低迷により、住宅地に対する需要は減退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後とも農家住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域として推移するものと予測されるが、農業の不振等から、地価は弱含みで推移、今後しばらくはこの傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市全域の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は当地域居住者や当地域に地縁性を有する農業従事者が大半を占める。同一需給圏外からの転入は極めて少ない。国道背後に位置する住宅地域であるが、近年における市場の需給動向として、主産業である農業の不振などから需要は減退傾向が続いている。市街化調整区域内の新築の戸建物件は少なく、土地は350㎡程度で300万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 住宅地の供給過剰感等から、市全体の不動産市場は低迷しているものの、景気回復の兆しから地価の下落幅は縮小傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,畑 |
| 土壌 | グライ土壌,黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 40度8467992 北緯 140度8421966 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
参考：近隣駅の地価相場
野内駅(地価相場 28,400円/㎡)矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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